אין תגובות

דירות להשקעה בארה"ב

נדל"ן בארה"ב - צילום מנהטן נדל"ן ישן כשברקע נדל"ן מסחרי חדש

דירות להשקעה בארה"ב

מחירי הנדל"ן הגבוהים במדינת ישראל, לצד התשואות הנמוכות שניתן להשיג בשוק הנדל"ן המקומי, גורמות למשקיעים רבים להשקיע מעבר לים. היעד המועדף והנפוץ ביותר הוא ארה"ב, שמהווה מוקד משיכה למשקיעים. כלכלה חזקה, שפה נפוצה ויכולת התמודדות ביעד, תנאים פיננסיים שמעודדים רכישת נדל"ן- מיסוי נמוך, אין מס רכישה, עלויות רכישה נמוכות, אין חוק הגנת דייר במדינות רבות וכו', הן רק חלק מהסיבות.

תשואות גבוהות

בסופו של דבר, הכל מסתכם במספרים. הסיבה שבגללה מרבית המשקיעים מעדיפים להשקיע בארה"ב ולא בישראל, היא ששם ניתן להשיג תשואות גבוהות בהרבה. אמנם גם בארה"ב יהיו איזורים עם תשואות נמוכות של 3%-5%, אך בלא מעט איזורים ניתן למצוא גם תשואות של 10% וצפונה.

התשואה הגבוהה כרוכה כמובן גם בסיכון מסויים. ככל שההחזר על הכסף גבוה יותר, כך גם מדובר בשכונה פחות איכותית ובאיזור בו מתגוררת אוכלוסייה עם הכנסה נמוכה יחסית, לעיתים גם עם רמת פשיעה גבוהה ו/או רמת חינוך נמוכה. חשוב להדגיש, גם באיזורים אלה ניתן לבצע עסקאות טובות ויחסית בטוחות.

סוגי עסקאות

העסקאות הפופולריות ביותר בהשקעות נדל"ן בארה"ב:

  • דירות להשקעה (Condo/apartment) – רכישת דירה בתוך בניין מגורים. לרוב, לנכסים אלו תהיה הוצאה עבור HOA, שזהו למעשה ועד הבית באותו בניין.
  • בתים פרטיים (Single family homes) – בית צמוד קרקע, ללא תשלומי ועד במרבית המקרים, כאשר בעל הבית נדרש לשלם ביטוח ומיסי נכס בלבד.
  • בתי דירות (Multi families) – מבנה הכולל מספר יחידות דיור. לרוב, בעל הנכס ישלם גם חשבונות נוספים, בהתאם למה שנסגר מול הדיירים מראש.
  • בנייה חדשה (New construction) – עסקאות יזמיות, בהן רוכשים את הקרקע, מבצעים השבחה ובונים לאחר מכן את סוג המבנה עליו הוגשו האישורים. לרוב, עסקאות כאלה מטרתן מכירה תוך זמן קצר.
  • פליפ (Flip/Exit) – רכישת נכס במצב פיזי לא טוב, לרוב משמעותית מתחת למחיר השוק, מתוך מטרה לשפצו לרמה של מחירי השוק באיזור ומכירתו ברווח גבוה, תוך זמן קצר.
  • מסחר (Commercial) – בנייני משרדים או מתחמי מסחר, פעמים רבות מטרת העסקה הינה להשכיר את הנכס לחברות מבוססות (בנקים, רשתות מזון וכו'), לטווח מאוד ארוך.

סוגי השקעה בנדל"ן בארה"ב

קיימות מספר אפשרויות השקעת לנדל"ן בארה"ב.

הראשונה, היא ללמוד את התחום על בוריו ולבצע עסקאות באופן עצמאי. יש לבצע בחירת איזור, מחקר שוק, בניית אסטרטגייה ותכנית פעולה ובניית צוות- מתווך, אינספקטור, חברת טייטל, חברת ניהול ועוד. מדובר בניהול מלא של העסקה מקצה לקצה, לכל אורך הדרך.

השנייה, היא לקבל ליווי מיזם, במסגרתו לרוב היזם יבחר את האיזור, יאתר את הנכס ויחבר את הקונה לחברת הניהול. במצב כזה, בהנחה שנבחר היזם הנכון והוא עשה את העבודה כמו שצריך, עבודתו של המשקיע תהיה בשוטף מול חברת הניהול וקבלנים שונים במידת הצורך.

השלישית, היא השקעה דרך קבוצת רכישה.
בקונסטלציה זו, היזם מקים את קבוצת ההשקעה, במסגרתה לרוב יירכש בניין דירות, מתחם מסחרי או מספר נכסים יחד. מטרת הקבוצה הינה פיזור ההשקעה, לטובת הגדלת פוטנציאל לתשואה גבוהה לצד גידור הסיכונים מצד שני.

עוד מידע על קרנות ההשקעה שלנו וההצעה שלנו למשקיעים להצטרף אלינו, ניתן לקרוא כאן

***

טרם הכניסה להשקעה, יש לבצע בדיקת נאותות (Due diligence) רחבה ועמוקה ככל שאפשר, הן מבחינה משפטית והן מבחינת ניתוח האיזור והתאמת המספרים לצפי שמציג היזם.

בהשקעה אישית, מומלץ מאוד לרכוש קודם את כל הידע הנדרש.

השקעות מניבות בחו"ל – שאלות ותשובות

למה לרכוש נדלן בחול ולא בארץ?

הסיבה העיקרית היא הבדלי התשואה. בעוד שבישראל התשואה הממוצעת על השכרת נדלן הינה סביב ה-3% לשנה, בחול ניתן להשיג תשואות שמתקרבות ל-10% ואף יותר. בנוסף, מחירי הבתים לרוב זולים יותר, כך שמספיק הון עצמי הרבה יותר נמוך מזה הנדרש בהשקעה בישראל.

האם ניתן להשיג מימון להשקעה בנדלן בחול?

הבנקים בישראל אינם נותנים משכנתאות או הלוואות למימון נדלן מעבר לים. ניתן לקחת - הלוואה לכל מטרה - ולהשתמש במימון מסוג זה להלוואה, כאשר דרך נפוצה לא פחות היא לקיחת משכנתא על נכס קיים בארץ והעברת הכסף המתקבל עבור העסקה בחול.

מה החסרונות בהשקעה בנדלן בחול?

בעיקר פערי ידע ומרחק פיזי, שבאים לידי ביטוי בקושי בניהול הנכס והבנה מלאה של מצב הנכס והסביבה. מומלץ לרכוש ידע בשוק בו הולכת להתבצע הרכישה בטרם ביצוע העסקה.

מהן המדינות המומלצות להשקעה בנדלן מניב בחול?

ארצות הברית היא כמובן יעד ההשקעה החם, הנפוץ והאהוב ביותר בקרב הישראלים. בשנים האחרונות ניתן למצוא גם משקיעים רבים באוקראינה, גיאורגיה, פורטוגל, ספרד ופולין.

מה המיסוי שנצטרך לשלם על הכנסות מנדלן בחול?

תשובה זו משתנה בהתאם למדינה בה מתבצעת ההשקעה, אין מס אחיד בין ישראל לכל מדינה בעולם. יש להיוועץ ברואה חשבון מומחה בתחום ההשקעה בנושא המיסים.

אין תגובות

איפה כדאי להשקיע כסף?

איש עסקים שוקל איפה כדאי להשקיע כסף קורא עיתון כלכלי

איפה כדאי להשקיע כסף?

אחת התהיות הגדולות בחיינו, היא איפה כדאי להשקיע כסף שצברנו.

בין אם מדובר בשכירים או עצמאים, לרובנו (בתקווה) יש חסכונות שאנו מייעדים להשקעה. במאמר זה נפרוט מספר אפשרויות השקעה מקובלות, נפוצות ומומלצות ובמאמרים אחרים ניכנס לכל אפשרות כזו יותר לעומק. אם שאלתם את עצמכם "איפה כדאי להשקיע כסף", המאמר הבא הוא בשבילכם.

קרא עוד

אין תגובות

דעה: האם אפשר לייצר תשואה גבוהה בנדל"ן גם בישראל?

לייצר מעל 15% תשואה זו לא מילה גיסה - השקעה בנדל"ן

דעה: האם אפשר לייצר תשואה גבוהה בנדל"ן גם בישראל?

כולם אומרים שהנדל"ן בישראל בשמים והתשואות נמוכות מאוד, לכן "בורחים" מכאן לשווקים אחרים. אך האם בכל זאת ניתן לייצר בנדל"ן בישראל תשואות גבוהות?

קרא עוד

אין תגובות

גיוס משקיעים

גיוס משקיעים
  • מחפשים משקיעים או שותפים למיזם שלכם? תוכלו לפרסם בעצמכם בקטגוריית "חיפוש משקעים \ שותפים" באתר.
  • לחילופין, ניתן ליצור איתנו קשר ישיר בטלפון: 0723971642 או במייל: info@brokerli.com

איך מגייסים כסף ממשקיעים?

כמעט כל יזם, כמעט בכל תחום, נתקל במהלך הדרך בקשיי נזילות.

יש כאלה שההון הראשוני שלהם מספיק לעסקאות בודדות ואז נדרשים לגייס, יש כאלה שיכולים לעשות עסקאות רבות ורק אז נדרשים לגייס ויש כאלה שההון שלהם לא מספיק לכדי עסקה אחת אפילו ונדרשים לגייס כבר מהעסקה הראשונה.

אשים בצד את שאר אפשרויות הגיוס ואתייחס בפוסט לגיוס ממשקיעים בלבד, מה שנקרא (OPM – other people money).

בחרתי לכתוב את הפוסט בעקבות שיחות עם יזמים רבים בתחילת דרכם, גם מהקבוצה הזו וגם מקבוצות אחרות, ששאלו איך בכלל מגיעים למצב של גיוס כסף ממשקיעים ואיפה מוצאים את אותם משקיעים.

זהו נושא שנמצא בליבה של כל התהוות יזמית ויכול לעזור רבות בתכנון אסטרטגיות.

תתגלחו על עצמכם

הדבר הכי חשוב בעיניי, הוא לעולם, אבל לעולם, לא להכניס כספים של מישהו לתוך משהו שלא התנסיתם בו בעצמכם והניסיון היה לתקופה משמעותית.

לתפיסתי, כספי משקיעים הם דבר קדוש, וצריך להיות משוכנעים בעסקה במיליון אחוז לפני שמכניסים מישהו פנימה.

בתיאוריות ועל הנייר הכל נראה ורוד וטוב, אבל המציאות תמיד עשויה להוכיח אחרת.

בתחילת הדרך קצת יותר קשה לגייס, אבל ברגע שהצלחתם, המשוואה בנוגע לכספי משקיעים מאוד פשוטה: ההשקעה הייתה מוצלחת?

המשקיע יכניס את כספו בהמשך הדרך שוב ושוב ויביא איתו עוד משקיעים; העסקה נכשלה? שרפתם את המשקיע, את הסביבה שלו וכנראה שגם את השם שלכם בסביבה שלו.

אני אסייג טיפה – מותר לעסקאות לא להצליח, זה חלק מהעניין בהשקעות והמשקיע צריך לדעת שהוא נוטל על עצמו סיכון, אבל גם לחוסר הצלחה יש דרך.

לעיתים שווה לוותר על הרווח היזמי לטובתו של המשקיע, בכדי להוכיח שכספי המשקיעים חשובים לכם כאילו היו שלכם, לצד העובדה שבצורה הזו תוכלו להשאיר אותם איתכם בהמשך הדרך.

מה עושים אם אין לנו כסף כדי להתגלח על עצמנו?

זו שאלה השאלות ויזמים בפוזיציה הזו מרגישים שהם בעמדה הכי קשה ובצדק.

קשה לייצר הוכחת התכנות, כי אין כסף לעסקה.

שלא תטעו, יש כאלה בתחילת דרכם שבונים מצגת יפה עם אקסל מפוצץ ומצליחים לגייס. זה אפשרי לגמרי.

בעיניי זה פסול, אלא אם יש הגנות מאוד ברורות למשקיע (וגם כאן נתקלתי בלא מעט מקרים של משקיעים שבמקרה הטוב חזרו עם הפסד מינימלי הביתה).

לגישתי, צריך למצוא שותף לדרך, אפילו אם הרווח שלנו בעסקה הוא מזערי, רק כדי לייצר 2-3 עסקאות ולהוכיח לעצמנו ולמשקיעים שאנחנו יודעים את העבודה ועשויים בסבירות מאוד גבוהה לייצר עסקה מוצלחת.

לחילופין, וזה שכיח לא פחות, אפשר לחבור ליזמים אחרים, לבקש להשקיע את מה שיש לנו בפרוייקט וכמובן את הזמן שלנו וביצוע "עבודה שחורה", בתמורה ללימוד של התהליך.

איפה מוצאים את אותם משקיעים?

פשוט, בכל מקום.

מסביבנו, בכל רגע נתון, תמיד יש אנשים עם כסף בכיס שמחפשים להשקיע אותו ולא יודעים איך ואיפה.

בדומה לסטראט אפ, התחלת הגיוס תהיה דרך ה- (F&F – Friends and family).

מי שישקיע אצלכם תחילה הם אנשים מהמעגלים הקרובים שמכירים אתכם וסומכים עליכם.

בחלק גדול מהמקרים הם אפילו לא יתעכבו על העסקה עצמה, אלא יבינו אותה בגדול, את התשואות ואת הסיכונים וישקיעו בכם.

מישהו מבחוץ לא ישקיע עד אשר תהיה הוכחת התכנות מובהקת ו- Track record ברמה טובה.

צרו לכם בסיס מסויים של עסקאות מוצלחות מאחוריכם וכך תצליחו לגייס כספים גם ממשקיעים שלא מכירים אתכם.

בכדי להגיע למשקיעים פוטנציאליים שלא מהסביבה שלכם, צריך להרחיב את המעגלים.

החלק הכי "קל" ואוטומטי בסופו של דבר, כמו שאמרתי מקודם, הוא להוציא כמה משקיעים מרוצים מעסקה או שתיים.

מכח האינרציה, תרצו או לא, זה יתחיל להתגלגל מהם לאנשים שאתם לא מכירים, שיהיו כבר כמעט בגדר משקיעים שבויים.

משקיע מרוצה הוא השגריר הכי טוב לעסק שלכם.

צרו Networking.

שתפו בכל פרופיל ברשתות החברתיות שלכם מה אתם עושים (אתם לא יודעים כמה אנשים מחזיקים כסף שהם לא יודעים מה לעשות איתו ורק מחפשים מישהו להשקיע איתו או דרכו).

לכו לכנסים, השתתפו בובינרים, שבו ב- co working spaces ותעשו קצת "מינגלינג" עם אנשים, תנו ערך בקבוצות כלכליות שונות (מניח שגם אתם רואים כמה כאלה יש ושכולן כמעט אותו דבר בצורה כזו או אחרת, וכמה "ציידי כספים" יש שם).

ככל שתדברו יותר על מה שאתם עושים, על החזון והאסטרטגיה שלכם, תוכלו לחבר אליכם יותר אנשים ולאט לאט להרחיב את המעגלים שאתם פועלים בהם.

אחרי סבבי הגיוס הראשונים כבר יהיו לכם עסקאות שביצעתם וכאמור, אם הן היו מוצלחות- תוכלו להתחיל לגייס גם מאותם מעגלים רחוקים יותר.

ובסוף, החלק שאולי הכי חשוב להבין כאן: בין אם מדובר במישהו מהיכרות קרובה ובין אם מדובר במשקיע פוטנציאלי שלא מכיר אתכם, בסופו של דבר אנשים משקיעים באנשים.

יזמים רבים יודעים להביא עסקאות טובות, אבל משקיעים מחפשים אמון ואנושיות, והדבר הזה מקבל משקל הרבה יותר גדול וחשוב בניתוח אפשרות ההשקעה.

תהיו אמינים ותתייחסו לכסף של אחרים כאילו היה שלכם.

כשמגייסים כסף צריך להבין שהכסף של המשקיעים חשוב בהרבה מהרווח שלנו כיזמים.

תתייחסו לעסקאות בצורה כזו, והגיוס יהיה קל בהרבה והעסקאות יהיו מוצלחות יותר.

אין תגובות

האם לפתוח עסק אחרי הצבא?

צעיר אחרי צבא שוקל אם לפתוח עסק עצמאי

השתחררתם מהצבא? האם כדאי לכם להפוך לעצמאיים?

השתחררתם מהצבא מזל טוב! עתה עומדת בפניכם דילמה לא פשוטה, האם לטייל בחו"ל, ללכת ללמוד תואר באוניברסיטה או להפוך ליזמים עצמאים, לפתוח עסק משלכם או לרכוש עסק קיים ולהפוך אותו לשלכם.

קרא עוד

אין תגובות

האם לקנות דירה או להשכיר? התשובה (והחישובים) בפנים

זוג בחדר בבית שרכשו - זוג בחדר בבית שרכשו

ניתוח עסקה: הבית שלכם הוא לא הנכס שלכם

כל משקיע קרא בשלב כזה או אחר את הספר "אבא עני אבא עשיר". משקיעים ויזמים רבים רואים את המסרים העיקריים מהספר כקווים מנחים לחייהם הכלכליים. אחד המסרים החזקים ביותר, הוא האבחנה בין נכס להתחייבות.

קרא עוד

אין תגובות

מודל ה-BRRR: עסקאות מימון לנדל"ן בארה"ב?

נדל"ן - מולטי פמילי בפלורידה, ארה"ב

עליית מחירי הנדל"ן בשוק האמריקאי והתחזקות הבנקים בארה"ב בעשור האחרון, מאפשרים בתקופה האחרונה ליזמי נדל"ן לעבוד במודל חדש-ישן, ה-BRRR:

Buy, Rehab, Rent, Refinance

משמעות המודל: רכשו את הנכס, בצעו שיפוץ לכדי מצב הראוי למגורים ובהתאם לסטנדרט האיזור, השכירו את הנכס ולאחר תקופה מסויימת בצעו מימון מחדש.

קרא עוד

אין תגובות

מדריך קצר לבניית תוכנית עסקית בכוחות עצמכם

עסק רווחי למכירה, החזר השקעה תוך 18 חודשים!

 מדריך קצר לבניית תוכנית עסקית בכוחות עצמכם

מומלץ לבנות תוכנית עסקית לא רק להקמת עסק חדש אלא גם לצורך בדיקת כדאיות או ישימות של מיזמי השקעות כגון השקעות בנדל"ן, רכישת עסק חדש, גיוס כסף מהבנק או ממשקיע או מקרנות אחרות.

תוכנית עסקית תאפשר לכם לקבל תמונה רחבה וטובה לגבי כדאיות וישימות העסקה.

המטרה של המדריך הזה לאפשר לכם להוציא לפועל את הרעיון שלכם, ממחשבה למעשה.

קרא עוד

צור קשר

לוגו - ברוקרלי סוכן השקעות חכם

מעוניינים בשיחה עם נציג?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם כל הפרטים!



לשאלות ופרסום נכסים:
טלפון: 0723971642
אימייל: info@brokerli.com

לעדכונים בזמן אמת, הירשמו לניוזלטר שלנו