אין תגובות

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

בקרב משקיעי הנדל"ן בישראל קיימת מחלוקת ברורה כבר תקופה ארוכה: מחד, חלק  מהמשקיעים ממשיכים להשקיע מתוך אמונה שלשוק הנדל"ן בארץ אין יכולת לרדת, עקב ריבוי וגידול אוכלוסייה ולצד מיעוט קרקעות בנייה. מאידך, הסקאלה השנייה של המשקיעים גורסת כי מדובר בשוק בועתי, שעתיד להתפוצץ ולהתרסק תוך זמן קצר מאוד.

מכיוון שהנבואה ניתנה לשוטים, אנו לא נעסוק במאמר זה בסוגיית עתידו של שוק הנדל"ן הישראלי, אלא נתמקד בשאלה אחת – החלטנו שאנחנו כן רוצים להשקיע כאן, אז איך עושים את זה נכון ואיפה עושים את זה?

הגדירו יעדים ומטרות

כשניגשים לעסקת נדל"ן להשקעה (בשונה ממגורים), צריך להכין תכנית עסקית בדומה לפתיחת עסק. הגדירו מראש מה המטרות שלכם, מה השאיפה ומה היעדים, ומשם תוכלו לקבל את ההחלטות בנוגע לסוג ההשקעה שתתאים לכם. שאלו את עצמכם מה חשוב לכם יותר- האם זה תזרים מזומנים גבוה, האם בכלל מדובר בעליית ערך, מה טווח המחירים שתוכלו לעמוד בהם, גובה המשכנתא ואורך ההחזר וכו'.

אקטיבי או פאסיבי?

השאלה הראשונה שתצטרכו לשאול את עצמכם לפני שתבנו את התכנית העסקית לרכישת הנכס להשקעה, היא האם אתם רוצים הכנסה פאסיבית לחלוטין (עד כמה שאפשר) או מוכנים לעבוד קצת כדי להגדיל את ההכנסה.

הכנסה פאסיבית משמעותה הכנסת שוכר לטווח ארוך. זה יקנה שקט ומינימום התעסקות, אך יניב הכנסה ותשואה נמוכה יותר. הכנסה אקטיבית תתבטא בהשכרת הנכס לטווחים קצרים, לרוב דרך Airbnb או Booking ותביא להכנסה גבוהה משמעותית, אך גם תצריך התעסקות לא מעטה.

מודל ההשכרות לטווחים קצרים מתאים יותר לעצמאיים או פנסיונרים עם זמן פנוי, שמאפשר להם להתמודד עם "כאב הראש" שהמודל הזה מייצר- התנהלות שוטפת מול דיירים, ניקיון ותחזוקה בעת החלפת דיירים, חידוש מלאים בדירה ועוד.

לקנות על הנייר או נכס מוגמר?

אחד השיקולים לקניית נכס נדל"ני "על הנייר", היא שלרוב ניתן לקנות את הדירה מתחת למחירי השוק. במרבית המקרים, השקעה זו תתברר בסופו של דבר כלא מוצלחת בבחינת השקעה עסקית, מכיוון שההון ממשיך לא לעבוד עבורכם עד קבלת המפתח (לרוב מדובר בשנתיים ויותר), ובמקרים מסויימים אף מתחילים לשלם ריבית כבר בשלב הזה. תשלומי הריבית ולעיתים גם תשלום הקרן, בזמן שאין הכנסה מהנכס שנרכש, עשויים לייצר Cashflow  שלילי ובנוסף, יש לחשב את תשלומי הריבית בתקופה זו, אם המטרה היא לייצר "פליפ" מיידי על הנכס עם קבלת המפתח. קיזוז הריבית כמובן יקטין את רווח ההון שייווצר ממכירת הדירה.

שותפות בפליפ במיאמי, פוטנציאל ל-25% רווח!

ברכישת נכס מוגמר, לעומת זאת, תוכלו להתחיל לקבל תשואה מין הרגע הראשון. פעמים רבות הנכס יצריך שיפוץ, בין אם קוסמטי ובין אם רחב, אבל סביר להניח שהנכס יושכר כבר לאחר חודשיים-שלושה. עדיין, רווח בעסקאות נדל"ן נעשה כבר בקנייה, לכן מאוד חשוב לקנות מתחת למחירי השוק. במצב זה, גם תקבלו תשואה גבוהה יותר על הכסף שלכם וגם תדעו שתרוויחו מיידית במכירה, אם וכאשר תחליטו לעשות זאת.

שמרו על ההון העצמי שלכם

נניח שאתם מתכננים לקנות דירה בסך 1.3 מיליון ₪, ויש ברשותכם הון עצמי של 650,000 ₪. תיאורטית, תוכלו לקחת משכנתא של 50% מערך הנכס ולהשלים את היתרה דרך ההון העצמי. אולם, במרבית עסקאות הנדל"ן עדיף לקחת מינוף מירבי ולנצל בצורה טובה יותר את ההון העצמי.

נמשיך את הדוגמא להמחשה: הנכס צפוי להיות מושכר ב-4,800 ₪. אם תשקיעו רק 325,000 ₪ הון עצמי ועבור היתרה תקחו משכנתא, תשלמו עבורה כ-4,000 ₪ לחודש למשך 30 שנה ותקבלו תזרים חיובי של 800 ₪ לחודש. תוכלו לעשות זאת בדירה נוספת, ואז התזרים יגדל ל1600 ₪.

מנגד, אם תשתמשו בכל ההון העצמי לדירה אחת ותקחו משכנתא בגובה 700,000 ₪ ל-30 שנה, תשלמו כ-3,100 ₪ לחודש, כלומר יהיה תזרים חיובי של כ-1,700 ₪ לחודש. המספרים אמנם כמעט זהים, אך במקרה הראשון תהנו מ-2 דירות בבעלותכם בסוף תקופת המשכנתא, אל מול דירה אחת בלבד בתרחיש השני (נכון, יש להוסיף מס רכישה על דירה שנייה וכו', אך זו המחשה לניהול נכון של ההון העצמי).

אז אם קונים בארץ, איפה כדאי לקנות?

לא תמצאו כאן תשובה חד משמעית, כי לגישתנו, עסקאות טובות נמצאות בכל מקום – הן פשוט מצריכות תכנית עסקית, יעדים ברורים ומחקר שוק ראוי.

כלל אצבע יגיד להתרחק מאזורי ביקוש כמו תל אביב וירושלים, שכן מחירי הדירות שם גבוהים מאוד והתשואה עבור הנכס נמוכה ולא משתלמת. עדיף לכוון את ההשקעה לאזורי הפריפריה, שהם ב"ש ודרומה או חיפה וצפונה, שם ניתן לרכוש נכסים במחירים של פחות ממיליון ₪ ולהגיע לתשואות של 4%-5%, בהשקעה פאסיבית ושכירויות לטווח ארוך.

כאמור, ניתן בהשקעה קצת יותר אקטיבית ובשכירויות לטווח קצר להגיע לתשואות גבוהות בהרבה. במצב כזה, מומלץ לרכוש את הנכסים סביב ת"א- בת ים, חולון או ראשון לציון, כך ניתן להתקרב לתשואות של 8%-10%. גם במצב זה, חשוב לעשות סקר שוק נרחב ולשאוף לרכישת הנכס ככל שניתן מתחת למחירי שוק.

מחפשים המלצות על איפה כדאי להשקיע כסף? הגעתם למקום הנכון. באתר ברוקרלי תמצאו מגוון רחב של הזדמנויות השקעה מניבות בנדל"ן, בישראל ובכל העולם.

שתפו
צור קשר

לעדכונים בזמן אמת, הירשמו לניוזלטר שלנו

לא מצאתם הזדמנות השקעה רלוונטית? לא נורא! הרשמו לניוזלטר שלנו ונדאג לשלוח לכם הזדמנויות השקעה חדשות לפני כולם, מייד כשנקבל אותם!

לשאלות ופרסום נכסים:
טלפון: 0723971642
אימייל: info@brokerli.com

לוגו - ברוקרלי סוכן השקעות חכם