הבית שלכם גדל? מדריך למשכנתא למשפרי דיור

משפרי דיור הם בעלי נכסים המעוניינים לשפר את איכות חייהם ולעבור לדירת מגורים מרווחת ונוחה יותר, ולמעשה מדובר על עשרות אלפי משפחות בישראל שמתכננות למכור את הדירה הקיימת ולרכוש במקומה דירה גדולה ונוחה יותר. ברוב המקרים, משפרי דיור עדיין משלמים משכנתא על הדירה שבה הם גרים, לכן אם ברצונם לרכוש דירה מרווחת יותר עליהם לקחת משכנתא למשפרי דיור.

כאשר מתכננים לרכוש דירה מרווחת ואיכותית יותר העונה על צרכיהם העדכניים יש באפשרותם לקחת משכנתא חדשה ונוספת, כלומר משכנתא נוספת במקביל להלוואה הקיימת שהם משלמים כבר, עד לשיעור מימון של 70% בהתאם למגבלות של בנק ישראל. יחד עם זאת, הנטל של תשלומי שתי משכנתאות במקביל, במיוחד כיום, הוא כמעט ואינו אפשרי עבור רוב משקי הבית בישראל, לכן מקובל להעמיד למכירה את הדירה הישנה וכדי שלא לפספס את ההזדמנות לקניית הדירה המשודרגת ניתן לקחת משכנתא למשפרי דיור. 

תכנון והכנה

• המשפחה גדלה והדירה הנוכחית קטנה ואין בה מספיק חדרי שינה, כלומר הדירה הפכה לצפופה מדי עבור בני המשפחה.
• הילדים גדלו והצרכים שלהם השתנו.
• רצון לשדרג ולשפר את איכות החיים.
• רצון לרכוש דירה חדשה מקבלן העונה על הצרכים העדכניים של המשפחה.
• שיפור משמעותי בהכנסות משק הבית.
• תכנון של המשפחה לעבור לאזור מגורים טוב ואיכותי יותר.
• מריבות מתישות ובלתי פוסקות בין הילדים בגלל אילוצים כמו מגורים בחדר שינה משותף.

בתוך כך, יש לתכנן את ההליך לרכישת דירה גדולה ואיכותית יותר, לכן חשוב לתכנן את המשכנתא ויש לבצע הערכת תקציב כדי להבין כיצד לקנות את הדירה החדשה מבלי לקחת סיכונים מיותרים. יש מספר אפשרויות הניצבות בפני משפרי דיור המתכננים לרכוש דירה מרווחת יותר, למשל גרירת משכנתא, לקיחת משכנתא נוספת, משכנתא לכל מטרה, הלוואת גישור וכו’.

כדי להעריך נכון את התקציב הנדרש לרכישת הדירה הגדולה והחדשה יש להתייחס לעלויות המשכנתא, כולל עלויות נלוות כמו פתיחת תיק, עמלות ואגרות, תשלומים לאנשי מקצוע כמו שכר טרחה לעורך דין והערכת שמאי, ואין לשכוח לחשב היטלי השבחה, מיסים ומע”מ. כמו כן, יש לבדוק כמה הון עצמי יש למשפרי הדיור מאחר שאם הם לוקחים משכנתא חדשה עליהם לעמוד במגבלות שקבע בנק ישראל, וכמשפרי דיור הם זכאים למימון עד לשיעור של 70% ולא 75% כפי שמקובל לרוכשי דירת מגורים ראשונה ויחידה.

מהם השיקולים החשובים בבחירת משכנתא למשפרי דיור?

השיקולים החשובים ביותר בבחירת משכנתא למשפרי דיור הינם:

• מכירת הדירה הישנה בתוך 18 חודשים כדי להימנע מתשלום מס רכישה גבוה או לקבל פטור מלא.
• יכולת כספית לעמוד בתשלומי ההחזר של משכנתא אחת או שתיים במקביל.
• מגבלות הון עצמי.
• עלויות נלוות לתהליך לקיחת המשכנתא.
• בדרך כלל זקוקים למשכנתא גדולה יותר ביחס למשכנתא שנלקחה לרכישת הדירה הישנה, בגלל מחיר הדירה החדשה והגדולה יותר.

מהם אחוזי מימון שמשפרי דיור יכולים לקבל?

משפרי דיור יכולים לקחת משכנתא מגופים פיננסיים שונים, אך חשוב לזכור כי הבנקים הנתונים לפיקוח של בנק ישראל חייבים להישמע לכללי הרגולציה והם מוגבלים מבחינת אחוזי המימון שהם רשאים לאשר ללווים. משפרי דיור יכולים לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר מגופים חוץ בנקאיים.

הבנקים יכולים להציע עד 70% מימון משווי הדירה החדשה שמשפרי הדיור רוכשים, בעוד רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל עד 75% מימון.

הגופים החוץ בנקאיים פועלים לפי תקנות הרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון, לכן הם יכולים להעניק משכנתא למשפרי דיור באחוזי מימון גבוהים יותר. אנחנו בוויצ’ק מציעים למשפרי הדיור משכנתא משלימה בנוסף למשכנתא הקיימת או בנוסף למשכנתא חדשה מאחד הבנקים, בשיעור מימון עד 85% מערך הדירה שברצונכם לרכוש, ואפשרות זו מסייעת לכם מאחר שההון העצמי עליכם לגייס נמוך יותר, וכך תוכלו להגשים את החלום ולעבור לדירה מרווחת ונוחה יותר.