AirBNB בארץ – כך תעשו את זה נכון

בעלי נכסים בכלל ומשקיעים או יזמים העוסקים בנדל”ן בפרט, לא תמיד לוקחים בחשבון את האפשרות להשכיר את הנכס שלהם לטווחים קצרים דרך פלטפורמת Airbnb. סיבה אחת לכך היא ההתעסקות הכרוכה בהשכרה מסוג זה (ניגע בכך בהמשך), אך הסיבות העיקריות הן חוסר ידע בתחום או אי ידיעה שגם בארץ, בלא מעט איזורים, הפלטפורמה עובדת, ועובדת מצוין.

המאמר לא ייגע במה הפלטפורמה עושה בדיוק, ובהיקפי ההצלחה שלה או הפגיעה שלה בענף המלונאות, אלא באיך ומה צריך לעשות, אם שוקלים להשכיר את הנכס דרך Airbnb.

ממש לא הכנסה פאסיבית

אז הדבר הראשון והחשוב ביותר לדעת, הוא שבשונה משכירות ארוכת טווח, השכרה לטווחים קצרים כרוכה בהתעסקות סביב הנכס: התכתבויות עם שוכרים פוטנציאליים ומתן הסבר מקיף על הנכס, לרבות מיקומו ודרכי גישה ממנו לאיזורים אחרים; ניקיון הדירה בצורה יסודית בעת החלפת דיירים; חידוש מלאים (חומרי ניקוי, סבונים, ניירות טואלט וכו’).

היתרון, כמובן, הוא ששכירות מהסוג הזה אמורה להכניס הרבה יותר מאשר שכירות רגילה, כך שההתעסקות המוגברת בנכס משתלמת לחלוטין.

אבל מה קורה אם אין לנו זמן לעשות את זה? יש פתרונות?

במקרה כזה או במצב שסתם אין לכם כוח להתעסקות כזו (או במצב טוב בהרבה- אם אתם בעלי מספר נכסים), תמיד אפשר להחזיק עובד תחזוקה או חברת ניהול שינהלו בעצמם את כל האופרציה. הדבר כמובן “ינגוס” בהכנסות, אך אם עובדים בצורה נכונה, זה עדיין משתלם.

דבר לא פחות חשוב שצריך לקחת בחשבון- בתחילת הדרך השכירויות אכן מאוד קצרות, כי שוכרים שמחפשים תקופה קצת יותר ארוכה (10 ימים עד חודש), מחפשים מבוססים עם ביקורות טובות. בהנחה שעבדתם נכון, נתתם שירות טוב והעמדתם נכס ראוי- אתם תקבלו הרבה ביקורות טובות ומהר מאוד תגיעו למצב של שכירויות ארוכות יותר, שמפחיתות משמעותית את ההתעסקות.

איפה כדאי לרכוש את הנכס בארץ?

בעיקר בסביבת הערים ירושלים, ת”א ואילת, מוקדי משיכת התיירים הגדולים ביותר בארץ.

מרבית השוכרים בפלטפורמה הינם תיירים שמגיעים לבקר בארץ ורובם המוחלט מטייל באיזורי ערים אלה.

מכיוון שבחו”ל רגילים לנסיעות ארוכות ולמרחקים גדולים בין ערים, אין חשיבות לרכישת הנכס בתוך העיר עצמה, אפשר בהחלט לרכוש גם באיזור ש”עוטף” את העיר. לדוגמא: אם אתם חיים במרכז הארץ, תוכלו לרכוש את הנכס גם בבת ים, חולון או ראשון לציון, ועדיין תיירים שרוצים לטייל בת”א יגיעו אליכם. החשיבות העיקרית היא גישה לעורקי תחבורה ראשיים, על מנת שיוכלו להתנייד ולצאת מהעיר בקלות.

הצ’ק ליסט השלם ל- AirBNB – מה צריך להיות בנכס?

חשבו על עצמכם ועל הצרכים שלכם בבית שלכם, ואת הצרכים הללו תצטרכו לספק לדיירים שלכם. ההמלצות שלנו:

1. מצעים – זה הבסיס, כמובן. אף אחד לא יגיע מחו”ל עם שמיכת פוך וציפה. תדאגו שתהיה מיטה עם אבזור מלא, כולל מצעים להחלפה.
2. מגבות – גם למקלחת וגם למטבח
3. טלויזיה, כבלים ואינטרנט – אמנם הדיירים לא נמצאים הרבה בבית, אבל חשוב לספק להם את הצרכים שלהם לשעות הפנאי ואת דרכי התקשורת שלהם (ה-Wifi קריטי, לא תמיד מגיעים עם סים בינלאומי). אל תתקמצנו, שימו גם נטפליקס/
4. סירים, מחבתות וסכו”ם – החבר’ה רוצים לפעמים לבשל אם השהות ארוכה, או סתם להכין חביתה גם אם השהות קצרה. תנו להם להרגיש שיש להם הכל.
5. נייר טואלט – לא צריך חבילה שלמה, אבל רצוי מאוד שיהיה.
6. תמי 4/מכונת קפה – מגדיל את ה”יוקרה” של הדירה באתר. אם אפשר, זה תמיד עוזר ומשפר.
7. מוצרים משלימים – סבוניה עם סבון לשטיפת ידיים, חומרי ניקוי (סקוצ’ים, מטליות, מטאטא, מגב), שמפו וכו’. כל דבר כזה יעזור לכם בסופו של דבר לקבל ביקורות טובות יותר.
8. חנייה פרטית או תחבורה ציבורית קרובה – דיירים רבים שוכרים רכב וחשובה להם מאוד החנייה הפרטית. אם לא תוכלו לספק זאת, תדאגו שהנכס יהיה קרוב לעורקי תחבורה ראשיים, עם גישה נוחה ליציאה וחזרה לעיר
9. תהיו זמינים, תמיד – אין לדעת מתי הדיירים יצטרכו אתכם ומלבדכם, כנראה שאין להם במי להיעזר.
10. מעל הכל: מיטות – ב-AirBNB ניתן לגבות יותר כסף על כל אדם שמגיע, וכדי להכניס יותר אנשים, צריך יותר מיטות. נצלו את כל השטח שלכם והגיעו למצב שניתן לאפשר לכמה שיותר אנשים לישון בבית- מיטות זוגיות, מיטות “חבר” (יחיד עם מגירה נשלפת), ספה נפתחת, מיטה נפתחת וכו’.
11. ביקורות, ביקורות, ביקורות – אנשים מזמינים דירות על בסיס הביקורות שמופיעות על הנכס באתר. דאגו שכל הסעיפים הנ”ל יבוצעו וכך תקבלו ביקורות חיוביות מכל דייר, דבר שיקפיץ אתכם למעלה ויגדיל לכם את היקף ההזמנות.

מה עוד חשוב לקחת בחשבון?

זכרו: ההכנסה גבוהה, אך כל ההוצאות עליכם- ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית, אינטרנט, כבלים ותחזוקה. תוכלו להכניס מעבר לתמחור באתר גם שירותי ניקיון, אך עדיין חשוב להכניס לתכנית העסקית את כל ההוצאות הנ”ל.

בצעו מחקר שוק טוב – כמעט בכל עיר ובכל מקום יש דירות AirBNB, בדקו את הביקוש באיזור ואת הביקורות של הנכסים שבסביבת האיזור בו תרצו לרכוש את הנכס.

אל תשכחו – זהו עסק לכל דבר.

בשונה משכירות לטווח ארוך, בה לא משלמים עד הכנסה מסויימת (או שניתן לבחור בפעילות מסוג זה תשלום של 10% מס על ההכנסות מעבר לתקרה המותרת), מס הכנסה מגדיר את הפעילות בAirbnb כפעילות עסקית ועל כן יש להתייעץ עם רו”ח בנוגע לצורת הדיווח ולצורת ההתאגדות הכדאית.

שואלים את עצמכם איפה כדאי להשקיע כסף? הגעתם למקום הנכון. באתר ברוקרלי תמצאו שלל הזדמנויות השקעה שוות החל מעסקים למכירה, נדל”ן בארה”ב, נכסים דיגיטליים ועוד.