מהן הבדיקות שחשוב לכל משקיע לבצע לפני קניית קרקע להשקעה?

כולנו שמענו סיפורים על אנשים שהוצעה להם קרקע בכפר שמריהו – במחיר מצחיק, לפני שהמקום הפך לישוב יוקרתי – אבל הם היססו ופספסו. במקביל יש כמובן גם מקרים הפוכים, של אנשים שזיהו בזמן מגמה רלוונטית בתחום הנדל”ן והשקיעו באזור רגע לפני שהוא נהיה מבוקש. קניית קרקע להשקעה היא פעולה שעשויה להניב תשואה אדירה, כזו שגם בדורות הבאים ייהנו ממנה, אבל באותה מידה היא גם צעד מסוכן. לכן, חובה לבצע בדיקות מסוגים שונים, וכאן בעמוד תמצאו פירוט שלהן.

בדיקת המצב התכנוני

הבדיקה הראשונה, והחשובה ביותר, היא של האופן שבו מוגדר השטח. קרקע חקלאית מן הסתם שווה הרבה פחות מקרקע שמיועדת לבנייה. יש גם קרקעות שנמצאות בתהליך של שינוי הייעוד, כלומר ישנה תוכנית מתאר מקומית שאמורה להמיר את השימוש בקרקע – מחקלאות למסחר, משרדים או מגורים. כשזה המצב, חשוב לבחון היטב באיזה שלב נמצא התהליך ותחת הסמכות של איזו ועדה. אפשר כמובן לרכוש גם קרקע חקלאית מתוך הערכה מושכלת שבעתיד היא תופשר לבנייה, אבל כדאי שלהערכה תהיה גם אחיזה במציאות העכשווית.

בדיקת הבעלות

רוב הקרקעות בישראל הן אדמות מנהל, כלומר שייכות למדינה (והגורם המוסמך למכור אותן הוא רשות מקרקעי ישראל). יש גם קרקעות פרטיות, ולרוב הן האופציה הטובה יותר כשמחפשים השקעה. הסיבה לכך היא המורכבות הרבה של עסקה מול רשות מקרקעי ישראל (אם כי באופן טבעי כל עסקת נדל”ן היא עסקה מורכבת).

האזור שבו נמצאת הקרקע

גם למיקום הקרקע יש משקל נכבד מאוד בהחלטה האם לרכוש אותה. החשיבות נובעת משתי סיבות: קודם כל, יש אזורים שבהם יש סיכוי גבוה להפשרת קרקעות ולקידום מהיר של תוכניות לשינוי הייעוד כמו גם מתן היתרי בנייה רלוונטיים בהמשך הדרך. בפרט מדובר על רשויות מקומיות עם ראש עיר פעיל ואסרטיבי (ורצוי גם מקושר) שמעוניין להגדיל את מספר התושבים. יש גם מקומות שבהם הממשלה מקדמת במרץ תוכניות פיתוח כדי לתת מענה לגידול האוכלוסין בארץ (שכידוע הקצב שלו הוא בין המהירים ביותר בעולם).

הסיבה השנייה היא הביקוש. בהקשר זה חשוב לנסות לבחון את האזור מתוך מבט לעתיד: אזורים שהיום לא נחשבים לאטרקטיביים למגורים אבל כן יהיו כאלה בטווח הנראה לעין הם השקעה חכמה במיוחד, בזכות הפער בין המחיר של הקרקע היום לשווי שלה בעוד מספר שנים.

הערכת שמאי מנוסה

בכל מקרה מומלץ לפני כל עסקת נדל”ן לבקש הערכת שווי של שמאי מנוסה. כשהמטרה היא קרקע להשקעה, החשיבות של הניסיון מתעצמת: כשקונים דירה, אפשר למצוא יחסית בקלות עסקאות דומות שבוצעו בזמן האחרון, באותה סביבה, וכך לקבל אומדן מוצלח של ערך הנכס המבוקש. בדרך זו תוכלו לדעת אם העסקה המוצעת לכם משתלמת או לא, ומה המחיר המרבי שכדאי לשלם. לעומת זאת אין כמובן הרבה עסקאות של מכירת קרקעות, ולכל עסקה מאפיינים ספציפיים מאוד, ולכן נדרשת חוות דעת של איש מקצוע מיומן.

בדיקת השטח

עוד בדיקה חיונית היא של השטח עצמו. בין השאר מומלץ לבצע איתור תשתיות תת”ק – פעולה שהמהות שלה היא מיפוי מדויק של התשתיות התת קרקעיות באזור: צינורות מים, רשת ביוב, קווי תקשורת, כבלי חשמל ועוד מערכות. קיומה של תשתית תת”ק נרחבת עלולה להקשות על שימוש בקרקע ועל מימוש הפוטנציאל שלה. בכל מקרה היקף התשתיות משפיע על ערך הקרקע ולכן חשוב להיות מודעים אליו. בדיקה זו מתבצעת באמצעות ציוד מתקדם דוגמת רדאר חודר קרקע או אנדרגראונד מגנטיק.

עוד בדיקה נחוצה בכל קרקע שמוצעת למכירה למטרת השקעה היא של המצב הפיזי שלה. הכוונה היא לנוכחות של מזהמים מסוגים שונים. על-מנת לקבל היתר בנייה, אם וכאשר הקרקע תופשר לבנייה, תידרש בכל מקרה בדיקה כזו מפני שאסור לבנות על קרקעות שעלולות לפגוע בבריאות בני האדם שיחיו במקום. זוהי בדיקה חיונית במיוחד במקומות סמוכים לתחנות דלק, מפעלי תעשייה וגורמי זיהום נוספים.

בדיקת העסקה הספציפית

לאחר כל הבדיקות של הקרקע עצמה, כדאי להתייחס גם למאפייני העסקה המוצעת. למשל, מידת הגמישות של המוכרים, סעיפים ספציפיים שהם דורשים לכלול בחוזה, ציר הזמן ועוד. את הבדיקה הזו מפקידים בידי עורך דין מומחה למקרקעין.