בניית מלון בפורטוגל, פוטנציאל ל90% תשואה על ההשקעה!
מינימום השקעה: 400,000 ש”ח
הנכס הוא מגרש של כ-3600 מ”ר (עליו מפעל ישן שאת רובו ניתן להרוס, פרט לחזית) בעיר וילה נובה דה גאיה, קו ראשון לנהר הדורו ומשקיף על הנוף של פורטו.
נכון להיום יש אישור עקרוני (PIP) לבנייה בנפח של 6,680 מ”ר + 2200 מ”ר חנייה.
לפי תוכנית המתאר הקיימת ותנאי ה-PIP ניתן לבנות על המגרש הן מגורים והן מלונאות.
אחרי בדיקה מעמיקה של העניין שביצע עבורנו משרד אדריכלים מהמובילים באיזור פורטו, אשר כללה גם פגישות בנושא זה עם סגן ראש העיר של וילה נובה דה גאיה, אנחנו משוכנעים שניתן יהיה לאשר תוכנית בעלת היקף בנייה נרחב יותר.
משרד האדריכלים הכין עבורנו תוכנית במסגרתה יוגדל שטח הבנייה לכ-9,400 מ”ר+ 3,700 מ”ר חנייה, כאשר הנכס מיועד לשמש כמלון יוקרה בחלקו התחתון עם כ-75 חדרים ובחלקו העליון ייבנו דירות יוקרה.
קיים כיום ביקוש עצום לשטחי מלונאות בפורטו בכלל, ובאיזורים אסטרטגיים בעיר ובעלי נוף ייחודי בפרט, כאשר חברות מלונאות רבות מחפשות נכסים להפעלה ומשקיעים רבים מחפשים נכסים להשכיר להן. קיימנו כבר כמה פגישות עם מספר חברות ומשקיעים מתחום המלונאות שהביעו התעניינות גדולה מאוד לרכוש את החלק המלונאי בפרוייקט עם תום הביצוע.
לאחר שנרכוש את הנכס מהון עצמי, אנו מאמינים כי את הסכום הדרוש לביצוע (כ-16 מיליון אירו במקרה שהתוכנית החדשה תאושר, כ-10 מיליון במקרה בו נבנה לפי התוכנית הישנה) ניתן יהיה להביא באמצעות מימון בנקאי ומתן שעבוד על הנכס, בתוספת הכנסות ממחירת דירות בפרי-סייל.
סה”כ אנחנו סבורים שהליך הרישוי עד למתן ההיתר עתיד לקחת כשנה, עם זאת מאחר ומדובר באיזור אסטרטגי מאוד, בקו-ראשון לנהר, ישנן רשויות נוספות שצריכות לאשר את התוכנית החדשה פרט לעירייה ועל כן ייתכן והליך הרישוי יתארך מעט. אולם מאחר ואנו מתכננים כאמור לרכוש את הנכס מהון עצמי, עיכוב שכזה לא צפוי להשפיע בהרבה על כדאיות הפרוייקט.
את משך ביצוע הפרוייקט אנחנו מעריכים בכשנתיים.
עלויות
(ניתן לשלוח לנו עודה לבקשת תכנית עסקית מפורטת), להלן הסיכום:
- רכישה + מסים ועלויות סגירת עסקה – 4,550,000 אירו
- עלויות נוספות עד למתן ההיתר – 365,000 אירו
- עלויות נוספות לאחר מתן ההיתר – 937,000 אירו
- ביצוע – 15,817,000 אירו
סה”כ: 21,668,000
הכנסות
- מכירת המלון – 17,250,000 אירו (לפי 230 אלף לחדר).
- מכירת דירות – 13,600,000 אירו (לפי 4,000 אירו למטר מחיר מכירה)
סה”כ- 30,850,000
רווח צפוי: 7,664,000
הון עצמי דרוש
- שלב 1 (רכישה+ הוצאות נלוות עד היתר): 4,915,000.
- שלב 2 – שנה עד שנה וחצי מהיום (ההוצאות הנלוות לאחר היתר, עם היתכנות משמעותית להפחתה בעקבות מכירות פרי-סייל): 937,000 אירו.
סה”כ הון עצמי דרוש: 5,852,000
סה”כ הון עצמי יזמים: (50%): 2,926,000
סה”כ הון עצמי משקיע: 2,926,000
סה”כ הון עצמי לגיוס מיידי: 2,457,500
סה”כ הון עצמי לקריאה עתידית: 468,500
תנאים למשקיע
דמי ניהול: 2%+ מע”מ על כל עלויות הפרוייקט (לפי חלקו היחסי בפרוייקט) לפי שלבי התקדמות.
דמי הצלחה
משקיע מקבל 6% תשואה מועדפת בשנה על הסכום שהשקיע (פרפרד) + 30% מרווחי הפרוייקט.
- סה”כ רווח צפוי למשקיע (ברוטו לפני מסים): 2,668,000 אירו (91% תשואה על ההון, 24% IRR)
- סה”כ רווח צפוי למשקיע (נטו אחרי מסי חברה ולפני מסים אישיים): 2,054,000 (70% תשואה על ההון, 19.45% IRR).
מבנה העסקה לפי התוכנית המאושרת היום, במקרה הפחות סביר בו לא נקבל אישור לתכנית החדשה (Fallback position):
- רכישה + מסים ועלויות סגירת עסקה – 4,550,000 אירו
- עלויות נוספות עד למתן ההיתר – 291,000 אירו
- עלויות נוספות לאחר מתן ההיתר – 659,000 אירו
- ביצוע – 10,243,000 אירו
- סה”כ 15,686,000
הכנסות
מכירת דירות – 21,376,000 אירו (לפי 4,000 אירו למטר מחיר מכירה)
רווח צפוי: 4,583,000
הון עצמי דרוש:
- שלב 1 (רכישה+ הוצאות נלוות עד היתר): 4,915,000
- שלב 2 – שנה עד שנה וחצי מהיום (ההוצאות הנלוות לאחר היתר, עם היתכנות משמעותית להפחתה בעקבות מכירות פרי-סייל): 585,000 אירו.
סה”כ הון עצמי דרוש: 5,500,000
סה”כ הון עצמי יזמים (50%): 2,750,000
סה”כ הון עצמי משקיע: 2,750,000
סה”כ הון עצמי לגיוס מיידי: 2,457,500
סה”כ הון עצמי לקריאה עתידית: 292,000
סה”כ רווח צפוי למשקיע (ברוטו לפני מסים): 1,721,000 אירו (63% תשואה על ההון, 17.6% IRR)
סה”כ רווח צפוי למשקיע (נטו אחרי מסי חברה ולפני מסים אישיים): 1,333,000 (48% תשואה על ההון, 14% IRR).
- למפרט מלא בקובץ PDF, אנא צרו קשר במייל או בטלפון.
