האם לקנות דירה או להשכיר? התשובה (והחישובים) בפנים

ניתוח עסקה: הבית שלכם הוא לא הנכס שלכם

כל משקיע קרא בשלב כזה או אחר את הספר “אבא עני אבא עשיר”. משקיעים ויזמים רבים רואים את המסרים העיקריים מהספר כקווים מנחים לחייהם הכלכליים. אחד המסרים החזקים ביותר, הוא האבחנה בין נכס להתחייבות.

האדם הממוצע, וודאי בישראל, חולם על לרכוש את בית מגוריו. יש כאלה שמצליחים לעשות זאת בשלב יחסית מוקדם, יש הרודפים אחרי החלום חיים שלמים. אולם, אין גרם של היגיון כלכלי בבית בבעלותנו. הבית הזה אינו הנכס שלנו, הוא ההתחייבות. בחזרה ל”אבא עני אבא עשיר”, שם מגדיר רוברט קיוסאקי, כותב הספר, את הנכס כדבר המכניס כסף לכיסנו והתחייבות לדבר המוציא כסף מכיסנו.

אוכל לכתוב עוד רבות על “מירוץ העכברים” והחלטות פיננסיות כאלה ואחרות, אך זו לא מטרת המאמר.

כדי להוכיח את הטיעון, אני רוצה לנתח עסקה.

כחלק מהליך של ניהול כלכלות משפחה, תכנון השקעות מניבות ובניית תכניות ליציאה לעצמאות פיננסית, אני פוגש זוגות רבים או משפחות אשר מנסים לעשות הכל כדי לרכוש את נכס חלומותיהם.

הנה נתונים של זוג מהיומיים האחרונים:

• שכר נטו של כ-21,500 ₪
• הון עצמי של כ-600,000 ₪ (אחרי עזרה מההורים)
• זוג בתחילת שנות השלושים פלוס ילד אחד, עם תכנון להתרחב בקרוב
• מצליחים לחסוך כ-2,000 ₪ בחודש
• מעוניינים לרכוש דירת מגורים בשווי 2.2 מיליון ₪, עם משכנתא מקסימלית ל-30 שנה בסך 1.65 מיליון ₪ (נעזוב כרגע ריביות ומסלולים)

לזוג יש 2 סיבות עיקריות למהלך:

1. “שקט” – זהו מהלך רגשי, שנועד להשתיק את היצר שקורא לרכוש בית ולגור בו, ולא לשלם לבעל בית אחר.
2. דירת מגורים דומה בשכירות באיזור עולה כ-6,500 ₪ לחודש, והזוג מעדיף לשלם את הסכום הזה כמשכנתא, שבסופו של דבר תהפוך את הדירה לשלהם, בשונה משכירות.

נשים בצד את העובדה שככל הנראה ההון העצמי של הזוג ייגמר במהלך הזה (שיפוץ והתאמות, ריהוט וכו’), שוב, זו לא המטרה. כאן אני רוצה לעשות את ההשוואה בין קניית בית ומגורים בו לבין השקעה בנכסים. מה שכן נצטרך לקחת בחשבון בנקודה זו, היא שהזוג מאוד חשוף לבעיות שעשויות להתעורר במהלך הדרך ולהכניס אותם לסחרור מסוכן – פיטורים של אחד מהם, מחלה לא עלינו, אפילו לידה מבורכת של ילד נוסף. כל הוצאה קטנה יכולה לשנות באופן דרמטי את חייהם של בני הזוג.

ניקח את אותם נתוני פתיחה של הזוג ו”נשחק” עם הכסף במקומות אחרים:

1. דירת מגורים בישראל- הדירה תעלה 1.2 מיליון ₪ באיזור המרכז, עם משכנתא מקסימלית ל-30 שנה שתעלה כ-3700 ₪ לחודש. הדירה תושכר בכ-4,500 ₪ לחודש.
2. בית פרטי בארה”ב או השקעה ב-Multifamily בארה”ב כחלק מקבוצת השקעה בסך של כ-250,000 ₪, שיניבו כ-1,600 ₪ לחודש נטו (אחרי מיסים, תחזוקה, ניהול וכל ההוצאות הרלוונטיות בארה”ב וכולל מיסוי בארץ).
3. הנכסים יירכשו מתחת למחירי שוק ועם צפי לעליית ערך משמעותית בשנים הקרובות.

בואו נייצר מאזן מהנתונים הנ”ל:

• משכנתא בסך 3,700 ₪
• הכנסה משכירות בארץ בסך כ-4,500 ₪
• הכנסה משכירות בארה”ב בסך כ-1,600 ₪
• סך הוצאות: 3700 ₪
• סך הכנסות: 6,100 ₪

סיכום – לזוג יש יתרה בתזרים המזומנים של כ-2,400 ₪ בכל חודש, תוך כדי שהם גרים בנכס שהם רצו לגור בו! ההבדל היחיד הוא שהם שוכרים אותו ולא קנו אותו, ובינתיים ממשיכים להגדיל את ההון שלהם.

מכאן, לזוג למעשה יש 3 אפשרויות:

1. לשפר את רמת החיים באמצעות ההכנסה הנוספת שנוצרה, מה שככל הנראה יהיה מעט טיפשי מכיוון שמדובר בסכום קטן, והמטרה היא להתקדם לעבר חירות כלכלית.
2. לחסוך את הכספים שנכנסים מנכסי הנדל”ן השונים ולהשקיע אותם מחדש תוך זמן קצר בעוד נכסים
3. לחסוך את הכספים ולסגור באמצעותם את המשכנתא של הדירה בארץ.

אנחנו מעדיפים את האופציה השנייה, אך בין אם יבחרו באופצייה השנייה או השלישית, יזרזו את דרכם לעצמאות כלכלית ולהגדלת התזרים וההון.

ניתן דוגמא פרקטית לסעיף 2:

תוך שנתיים חוסך הזוג כ57,000 ₪ מתיק הנדל”ן וכ-48,000 ₪ מהונו הפרטי.

המטרה – בכל שנתיים רכישת נכס חדש, שישפר את תזרים המזומנים.

במקרה הזה – ירכוש הזוג נכס בכ-100,000 ₪, שיניב לו כ-800 ₪ לחודש נטו. יתרת תזרים המזומנים גדלה ל-3,200 ₪

לאחר שנתיים ירכשו נכס נוסף באותו סכום ויכניסו 800 ₪ נוספים.

כעת, תזרים המזומנים השתפר עד לרמה שהוא מאפשר רכישת נכס חלקי (השקעה דרך קבוצה) בכל שנה!

אז מה יקרה בעוד 30 שנה בשני המקרים?

במקרה בו הזוג ירכוש את הנכס ויגור בו, הוא ייחנק תזרימית לאורך כל השנים ויחיה בסיכון מתמיד הקטנת ההכנסות מסיבה כזו או אחרת, אך בסופו של דבר יהיה בעלים של נכס בשווי 2.2 מיליון ₪ (נניח שלא הייתה עליית ערך) וללא כל הכנסה פאסיבית.

במקרה בו הזוג משקיע את כספו לאורך כל הדרך, הוא יהיה בעלים של נכס בארץ בשווי 1.2 מיליון ₪ + מספר רב של נכסים בארה”ב, בשווי מינימלי של 2.6 מיליון ₪ (!), שבתחילת הדרך הניבו 2,400 ₪ לתזרים החודשי, אולם בסוף התהליך מניבים לפחות 24,000 ₪ פאסיבית בכל חודש!

למען החישוב המדוייק, נציין שבתרחיש הראשון הזוג יחסוך מכספו עוד 720,000 ₪ (2,000 ₪ לחודש, זוכרים?), בנוסף חשוב לזכור כי בתרחיש השני הזוג עדיין משלם שכירות, ועל כן יש להפחית כ-6,500 ₪ מההכנסות החודשיות.

“אין שום היגיון כלכלי בלגור בנכס בבעלותי..”

מחפשים ברוקר? מעוניינים להשקיע בנדל”ן בישראל? הגעתם למקום הנכון. אצלנו בברוקרלי תמצאו מגוון נכסים מניבים.