אין תגובות

השקעה בנדל”ן בישראל – האם זה משתלם לי?

השקעה בנדל"ן בישראל

אחת המטרות של נטילת הלוואה יכולה להיות השלמת הסכום הנדרש להעמדת הון עצמי למשכנתא והשקעה בנדל”ן. עם זאת, משקיעים חייבים לבחון את האלטרנטיבות: השקעה בארץ לעומת בחו”ל, נדל”ן למגורים לעומת נדל”ן מניב ועוד. אז מה המסקנה בשקלול כל הפרמטרים? הנה המדריך שינסה לתת תשובה מסודרת

בחסות לאומי

נדל”ן נחשב אפיק השקעה בטוח ומשתלם. זה היה ונותר נכון, אבל רשימת האלטרנטיבות בתוך הענף כנראה גבוהה יותר ביחס לכל תקופה אחרת בהיסטוריה: אם פעם רק תאגידים היו יכולים לרכוש נכסים, הרי שכיום מדובר על אפיק השקעה זמין גם לאנשים פרטיים.

אחת הסיבות להצלחה של נדל”ן כאפיק השקעה קשורה מצד אחד לתשואה המובטחת ולפערים בין הביקוש וההיצע, אך מצד שני גם לנגישות הגבוהה של הלוואות משתלמות. בעידן שבו אפשר לקחת בקלות יחסית הלוואה לכל מטרה ולהשתמש בה כדי להשלים להון העצמי הנדרש לרכישת דירה למגורים או השקעה, אין פלא שיש כל כך הרבה אפשרויות השקעה שונות.

השאלה היא מה האפיק הכי מתאים לכל אחד ואחת מאיתנו. כיום כבר ברור שהשקעה בנדל”ן בישראל לדוגמה היא לא האפשרות היחידה, מה גם שיש הבדלים בין נדל”ן למגורים לבין נדל”ן מניב. לכן, צריך לדעת במה בדיוק משקיעים.

שינויים בענף הנדל”ן: כל מה שצפוי להשפיע על ההשקעה שלכם

בשביל להחליט האם השקעה בנדל”ן בישראל אכן משתלמת עבורנו, נצטרך קודם כל לבחון את המצב הקיים לעומת המצב המתהווה. לאחר מכן, נוכל להיכנס לעובי הקורה ולהפריד בין תחומי ההשקעה העיקריים.

המצב הקיים הוא שערך נכסי הנדל”ן עולה והיצע הדיור נותר קטן. בנוסף, יש עלייה תלולה במחירי הדירות ובעלויות השכירות. אם מצרפים למשוואה שיקולים כמו פטור ממס על חלק מההשקעות האלה, מקבלים תמהיל שהופך את שוק הנדל”ן הישראלי למאוד אטרקטיבי בכל רחבי הארץ ולא רק בערים הגדולות ובאזורי הביקוש המובהקים.

במבט קדימה, אין ברירה אלא להביא בחשבון את הניסיון של חברי הכנסת ומשרדי הממשלה להוריד את מחירי הנדל”ן. היות והציבור ממשיך להתלונן על מחירי הדיור בישראל, סביר להניח שנראה מהלכים כאלה ואחרים שיכולים להטות את הספינה.

על קצה המזלג, אפשר להזכיר בהקשר הזה פרויקטים כגון מחיר למשתכן או מחיר מטרה ואת הניסיון להגדיל את היצע הדירות על ידי הטלת מיסים על משקיעים בהיקפים גדולים: העלאת מס רכישה, הגבלת המשכירים תוך הגנה על שוכרים, מס על בעלי 3 דירות ומעלה, מס רכוש על בעלי קרקעות שאינם בונים דירות ומס על דירות שאינן מושכרות למשך תקופה מסוימת.

מה ההבדל בין נדל”ן מניב ונדל”ן למגורים?

חשוב להבחין בין 2 סוגי נדל”ן להשקעה. האחד הינו נדל”ן למגורים – נכסים המיועדים למגורים בלבד, והשני הוא נדל”ן מניב הכולל מבני תעשייה, מסחר ועסקים שאינם מיועדים למגורים.

נדל”ן למגורים מתאים יותר למי שמוכנים לגלות מעורבות מבחינת תחזוקת הנכס, חיפוש שוכרים, טיפול בבעיות ותקלות וכן הלאה. לעומתו, נדל”ן מניב מתאר השקעה במבני תעשייה, מסחר ועסקים שלא אמורים להיות מושפעים דרמטית ממהלכי הממשלה ואף עשויים להגדיל את התשואה של המשקיע בגלל המשך הצמיחה במשק.

בסופו של דבר, הרבה תלוי במטרות שאותן ננסה להשיג ובמשך הזמן שעומד לרשותנו. אם המטרה היא להרוויח כמה שיותר כמה שפחות זמן, קיימים אפיקי השקעה אטרקטיביים יותר מנדל”ן. אבל אם יש לנו זמן וסבלנות, אפיק הנדל”ן היה ונותר היציב והמשתלם ביותר.

* כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל

קרדיט תמונה: pexels

שתפו
אין תגובות

מס הרכישה ירד ומשקיעי הנדל”ן חוזרים לשוק הישראלי

tree investing

עם פרוץ משבר הקורונה, מחירי הנדל”ן בישראל חוו ירידת מחירים מסוימת, אך כעת נראה שהמגמה מתהפכת.

מנתוני הלמ”ס שפורסמו בתחילת 2021 עולה כי מחירי הנדל”ן בישראל חזרו לעלות ואחת הסיבות לכך היא חזרתם של המשקיעים לשוק בהמוניהם. להורדת המיסוי על דירה נוספת מעבר לדירה ראשונה השפעה מרכזית על מגמה זו.

בשנת 2020 הוחלט להוריד את מס הרכישה על דירה שניה או יותר מ-8% ל-5% (עד לסכום מסוים שמתעדכן אחת לשנה). המשמעות היא שמשקיעי נדל”ן יכולים כעת לרכוש דירה להשקעה ולשלם הרבה פחות מס.

מהו מס רכישה? ומהו שיעורו כעת?

מס רכישה הינו מס שמוטל על רכישת דירה חדשה ומשולם למדינה.

שיעור מס הרכישה בישראל נקבע לפי מדרגות מס שנקבעות בחוק ומתעדכנות מפעם לפעם בהתאם למדד שירותי הדיור בבעלות דיירים. בשיטה זו, ככל שעלות עסקת הרכישה גבוהה יותר, כך יעלה שיעור המס.

שיטת המדרגות נועדה במקור לקדם שוויון חברתי ולהקל על מצוקת הדיור בישראל. הרעיון היה להקל על רכישת דירה במחיר נמוך יחסית, ולהגדיל נטל המס על רכישת דירת יוקרה.

מהו ההבדל בין מס הרכישה על דירה ראשונה לבין מס הרכישה על דירה שנייה?

על פי לשון החוק בישראל, קיים הבדל בין מס על רכישת דירה ראשונה או רכישת דירה שנייה ומעלה.

רוכשי דירה ראשונה ויחידה זכאים לפטור ממס רכישה על שווי של עד כ-1.747,865 מיליון ש”ח ממחיר הנכס. מעבר לסכום זה, הקונים ישלמו מס רכישה מופחת על פי מדרגות המס הקבועות בחוק.

לעומת זאת, אדם שמחזיק כבר בנכס בבעלותו ומעוניין לרכוש דירה נוספת לא ייהנה מהקלות המס, ויצטרך לשלם מס רכישה במדרגות המס הגבוהות יותר.

איך השתנתה מדיניות מס הרכישה בישראל בשנים האחרונות? ומה המצב עכשיו?

בשנת 2015, משרד האוצר שינה את מדיניות מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה, מתוך מטרה למתן את מגמת העלייה במחירי הדיור, להגדיל את היצע הדירות ובכך לספק מענה לביקוש לדיור בקרב צעירים ומשפרי דיור.

בשל משבר הקורונה ובמטרה לעורר מחדש את שוק הנדל”ן בארץ, הוחלט ביולי 2020 להוריד את מס הרכישה על דירה להשקעה לשיעור המקורי שחל לפני הרפורמה. המשמעות היא שמס הרכישה על דירה שנייה ומעלה מתחיל ממדרגה של 5% ולא 8%.

בנוסף, למשפרי דיור, כלומר למי שרוכש דירה ורק לאחר מכן מוכר את הדירה הקודמת, עומד פרק זמן של כ-18 חודשים למכירת הנכס הקודם בתשלום מס רכישה מופחת.

מהן מדרגות מס הרכישה על דירה יחידה?

  • מדרגה ראשונה: עד 1,747,865 ש”ח – אין צורך בתשלום מס
  • מדרגה שנייה: בין 1,747,865 ש”ח לבין 2,073,190 ש”ח – 3.5%
  • מדרגה שלישית: בין 2,073,190 ש”ח לבין 5,348,565 ש”ח – 5%
  • מדרגה רביעית: בין 5,348,565 ש”ח לבין 17,828,555 ש”ח – 8%
  • מדרגה חמישית: מעל 17,828,555 ש”ח – 10%

מהן מדרגות מס הרכישה על דירה שנייה בישראל?

  • מדרגה ראשונה: עד 1,292,280 ש”ח – 5%
  • מדרגה שנייה: בין 1,292,280 ש”ח לבין 3,876,835 ש”ח – 6%
  • מדרגה שלישית: בין 3,876,835 ש”ח לבין 5,338,290 ש”ח – 7%
  • מדרגה רביעית: בין 5,338,290 ש”ח לבין 17,794,305 ש”ח – 8%
  • מדרגה חמישית: מעל 17,794,305 ש”ח – 10%

איפה בישראל כדאי לרכוש דירה להשקעה?

לפני שמחליטים היכן לקנות דירה להשקעה בישראל, חשוב לברר מהן ערים מומלצות בארץ להשקעה בנדל”ן למגורים. המדריך של אתר נדלן מאסטר יכול לסייע לכם עם החלטה זו. כמו כן, הנה מספר נתונים מעניינים מהעת האחרונה:

בית שמש רשמה את העליה החדה ביותר בעסקאות נדל”ן להשקעה, כאשר כיום העיר מדורגת במקום החמישי ברשימת 20 הערים המבוקשות להשקעה.

ערים נוספות ברשימה הן חיפה (מקום שני) וירושלים (מקום שלישי), אך בראש הרשימה עומדת כמובן העיר תל אביב.

אחריהן ברשימה מצויות קרית ים, קרית מוצקין ועכו, שהפכו גם הן בשנים האחרונות ליעד אטרקטיבי למשקיעי נדל”ן.

מהי התשואה הפונציאלית הממוצעת על דירה להשקעה בישראל?

התשואה הממוצעת על דירה להשקעה בישראל נעה בין 4%-3% בשנה ואף 5% ומעלה, תלוי כמובן בסוג הנכס ובמיקומו.

ככלל, דירה ממוצעת בין 3.5-4 חדרים תניב תשואה שנתית בשיעור של 3.3% בממוצע, בעוד התשואה מדירה קטנה יותר בת 1-2 חדרים תהיה גבוהה יותר ותעמוד על 3.5% בממוצע.

שתפו
אין תגובות

נדל”ן להשקעה

נדל"ן להשקעה

עולם ההשקעות מכיל אפשרויות השקעה רבות ומגוונות. החל ממוצרים שונים בשוק ההון, דרך הלוואות חברתיות ועד נכסים דיגיטליים שהולכים וצוברים תאוצה בהיבט של השקעות האלטרנטיביות.

את כל הנ”ל נשים בצד ובמאמר זה נעסוק אולי באפיק ההשקעה הנפוץ ביותר- נדל”ן להשקעה.

השקעה בנדל”ן יכולה להגיע בתצורות שונות ומגוונות, בטווחי השקעה שונים וכמובן במקומות השקעה שונים בעולם.

אז מה הופך את אפיק ההשקעה בנדל”ן לכל כך אטרקטיבי ונחשק?

יש לכך מספר סיבות:

  • “בטחון בקירות” – מבחינה פסיכולוגית, מדובר בהשקעה שמייצרת המון ביטחון. יש נכס ממשי, שאנחנו רואים ומרגישים, ושלכולם יש בו צורך. כלומר אנחנו תמיד צריכים לגור איפשהו, אז ההשקעה מרגישה כבטוחה יותר מהאחרות. גם במקרים בהם ערך הנכס יורד, אם האסטרטגייה שלנו היא השקעה לטווח ארוך, לרוב ערכו של הנכס יעלה בחזרה.
  • מינוף – בעולם ההשקעות יש “חוב טוב” ו-“חוב רע”. משכנתא היא בהחלט בבחינת חוב טוב, שכן משכנתא היא כסף “זול” ולרוב מתאפשרת באחוזים מאוד גבוהים, לרוב עם סיכון יחסית נמוך. כלומר ניתן לרכוש נכס נדל”ן עם הון של 25% בלבד ולקבל את יתרת המימון מהבנק ולא להגיע למצב של חשיפה וסיכונים גבוהים מידי. במצב כזה ניתן להנות הן מתשואה פירותית והן מתשואה הונית.
  • תשואה שוטפת – השכירות מהנדל”ן מייצרת תזרים מזומנים שוטף, שניתן לחיות ממנו או לגלגל אותו להשקעות נוספות באותו תחום או באפיקים אחרים, כדי להמשיך להגדיל את ההון. בחלק מהעסקאות השכירות תשלם את המשכנתא ולא יהיה כאן תזרים מזומנים ממשי, בעסקאות אחרות השכירות תהיה גבוהה מהמשכנתא ויישאר תזרים מזומנים חיובי.
  • עסקאות “אקזיט” – משקיעים מתוחכמים נוהגים לעשות עסקאות פליפ, כלומר קנייה, השבחה ומכירה, מתוך מטרה להגדיל את ההון העצמי.

בהקשר של נדל”ן להשקעה, חשוב לדבר מעט יותר לעומק על היבטי התשואה – הונית ופירותית.

תשואה פירותית

תשואה פירותית הינה התשואה המתקבלת מהשכירויות באופן שוטף, ומהוות את תזרים המזומנים מהנכס.

תשואה הונית

תשואה הונית הינה התשואה המתקבלת מהרווח על הנכס, שהוא למעשה הפער שבין מחיר הקנייה וההשקעה הראשונית לבין מחיר המכירה.

כאשר משקיעים עם מינוף, גם אם אין עליית ערך, יש תשואה הונית מאוד גדולה.

לדוגמא: אם קנינו נכס במיליון ₪ עם מינוף מקסימלי של 75%, השקענו למעשה 250,000 ₪ בלבד, ובעוד X שנים לכשתסתיים המשכנתא, נהיה בעלים של נכס בשווי מיליון ₪.

כלומר יש לנו כאן רווח הוני של 750,000 ₪, על השקעה של 250,000 ₪ בלבד.

נדל”ן להשקעה, איפה להשקיע?

אסטרטגיות השקעה בנדל”ן ניתן למצוא במאמרים אחרים שלנו, אבל כאן ניגע על רגל אחת בהבדלים שבין השקעת נדל”ן בארץ להשקעת נדל”ן בחו”ל.

משקיעי הנדל”ן בארץ, יגידו שעדיף ונכון יותר להשקיע בפריפריה, כלומר דרומה מב”ש או צפונה מחיפה.

שם ניתן למצוא דירות במחירים שנעים בין 300,000 ₪ ל-700,000 ₪, כלומר נגישים כמעט לכל כיס, ומייצרים תשואה יחסית גבוהה לנדל”ן בארץ, שנעה סביב ה-5%.

היתרון המובהק בהשקעה בארץ, בהנחה שמדובר בדירה ראשונה, היא יכולת המינוף הגבוהה (75% ממחיר הנכס), לצד פטור מתשלום מס על שכירות עד גובה של 5,100 ₪.

משקיעי הנדל”ן שמשקיעים את כספם במדינות אחרות, עושים זאת בעיקר מהסיבה שהתשואות שם גבוהות הרבה יותר.

לרוב המשקיעים הישראליים ייכנסו לעסקאות בחו”ל המניבות לפחות 8% תשואה, שזה היתרון הראשון, לצד הקלות ומחירי הנכסים הזולים באיזורים טובים.

מדובר בחסמי כניסה הרבה יותר נמוכים, שמאפשרים השקעה החל מסכומים נמוכים מאוד.

לרוב, ההשקעה תהיה במדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הבית ולא לטובת הדייר, דבר שמאוד מעודד השקעות.

האם כדאי לקחת מינוף?

אז נגענו בכך מעט קודם – אבל התשובה היא כן. משכנתא היא כסף יחסית זול, שניתן לקבל בצורה די פשוטה ובהיקפים גבוהים.

המשכנתא עוזרת לנו להגדיל את ההון שלנו בצורה משמעותית, כשאם מבצעים את העסקאות בצורה טובה ונכונה- אפשר להנות גם מתזרים מזומנים טוב בשוטף, לאחר כיסוי המשכנתא.

שתפו
אין תגובות

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

    לא בטוחים איפה כדאי להשקיע?

    לא מצאתם את מה שחיפשתם? יש לכם כיוון, אבל צריכים עזרה? יש לכם הזדמנות השקעה להציע למשקיעים?

    הגעתם למקום הנכון, צרו איתנו קשר בטלפון ☎️ 0723971642 או השאירו פרטים כאן וצוות האתר ייצור איתכם קשר.





    בין אם זה קנייה או מכירה של עסק, רכישת נכס דיגיטלי, השקעה בקרן נדל"ן או חיפוש מידע על איפה כדאי להשקיע את הכסף שלכם. אנו בברוקרלי מספקים לכם את הפלטפורמה המושלמת למסחר בהזדמנויות השקעה מניבות, טיפים והמלצות.

    דירות להשקעה בישראל דירות להשקעה בארה"ב

    איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

    בקרב משקיעי הנדל”ן בישראל קיימת מחלוקת ברורה כבר תקופה ארוכה: מחד, חלק  מהמשקיעים ממשיכים להשקיע מתוך אמונה שלשוק הנדל”ן בארץ אין יכולת לרדת, עקב ריבוי וגידול אוכלוסייה ולצד מיעוט קרקעות בנייה.

    קרא עוד

    שתפו
    אין תגובות

    מחפש משקיע לנדל”ן? להלן כמה טיפים שיסייעו לך

    מחפש משקיע לנדל"ן? להלן כמה טיפים שיסייעו לך

    יזמי נדל”ן בפרט ומשקיעי נדל”ן בכלל יודעים שהקושי העיקרי בהשקעה בתחום היא מגבלת ההון העצמי.

    השקעה בתחום הנדל”ן ברוב המקרים כרוכה בהשקעה כספית גדולה, דבר שלא כל משקיע יכול להרשות לעצמו או בכלל “מחזיק” סכומים כאלה בכיסו.

    קרא עוד

    שתפו
    אין תגובות

    השקעה בנדל”ן בישראל – הכי טוב בבית!

    עסק למכירה - ביזנס שילד

    הטרנד המקומי של השקעות נדל”ן בחו”ל, לא מפריע לשוק המקומי להיות חם ותוסס, כפי שהוא לא היה מעולם. אומנם השקעות נדל”ן בחו”ל זה יפה, אבל זה לא מתאים לכל אחד, ויש משקיעים שרוצים להשקיע קרוב, כאן ועכשיו כי הכי טוב בבית.

    קרא עוד

    שתפו
    אין תגובות

    בלוג השקעות: אתם לא חייבים להיות מומחי השקעות כדי להצליח

    איש עסקים קורא בלוג הזדמנויות השקעה - ברוקרלי

    בלוג השקעות: אתם לא חייבים להיות מומחי השקעות כדי להצליח

    ועדיין, כדאי מאוד להיזהר ולא ליפול לתרגילים שיווקיים של משווקי השקעות כאלה ואחרים. אתרים רבים וקבוצות רבות בפייסבוק מציגים אפשרויות השקעה שנראות מגרות מאוד, אך לעיתים רבות רב הגלוי על הנסתר.

    קרא עוד

    שתפו
    אין תגובות

    דעה: האם אפשר לייצר תשואה גבוהה בנדל”ן גם בישראל?

    לייצר מעל 15% תשואה זו לא מילה גיסה - השקעה בנדל"ן

    דעה: האם אפשר לייצר תשואה גבוהה בנדל”ן גם בישראל?

    כולם אומרים שהנדל”ן בישראל בשמים והתשואות נמוכות מאוד, לכן “בורחים” מכאן לשווקים אחרים. אך האם בכל זאת ניתן לייצר בנדל”ן בישראל תשואות גבוהות?

    קרא עוד

    שתפו
    אין תגובות

    האם לקנות דירה או להשכיר? התשובה (והחישובים) בפנים

    זוג בחדר בבית שרכשו - זוג בחדר בבית שרכשו

    ניתוח עסקה: הבית שלכם הוא לא הנכס שלכם

    כל משקיע קרא בשלב כזה או אחר את הספר “אבא עני אבא עשיר”. משקיעים ויזמים רבים רואים את המסרים העיקריים מהספר כקווים מנחים לחייהם הכלכליים. אחד המסרים החזקים ביותר, הוא האבחנה בין נכס להתחייבות.

    קרא עוד

    שתפו
    צור קשר

    לוגו - ברוקרלי סוכן השקעות חכם

    מעוניינים בשיחה עם נציג?
    השאירו פרטים ונחזור אליכם עם כל הפרטים!




      לשאלות ופרסום נכסים:
      טלפון: 0723971642
      אימייל: info@brokerli.com

      לעדכונים בזמן אמת, הירשמו לניוזלטר שלנו