הטרנד המקומי של השקעות נדל”ן בחו”ל, לא מפריע לשוק המקומי להיות חם ותוסס, כפי שהוא לא היה מעולם. אומנם השקעות נדל”ן בחו”ל זה יפה, אבל זה לא מתאים לכל אחד, ויש משקיעים שרוצים להשקיע קרוב, כאן ועכשיו כי הכי טוב בבית.

קרא עוד

עולם ההשקעות מכיל אפשרויות השקעה רבות ומגוונות. החל ממוצרים שונים בשוק ההון, דרך הלוואות חברתיות ועד נכסים דיגיטליים שהולכים וצוברים תאוצה בהיבט של השקעות האלטרנטיביות.

את כל הנ”ל נשים בצד ובמאמר זה נעסוק אולי באפיק ההשקעה הנפוץ ביותר- נדל”ן להשקעה.

השקעה בנדל”ן יכולה להגיע בתצורות שונות ומגוונות, בטווחי השקעה שונים וכמובן במקומות השקעה שונים בעולם.

אז מה הופך את אפיק ההשקעה בנדל”ן לכל כך אטרקטיבי ונחשק?

יש לכך מספר סיבות:

• “בטחון בקירות” – מבחינה פסיכולוגית, מדובר בהשקעה שמייצרת המון ביטחון. יש נכס ממשי, שאנחנו רואים ומרגישים, ושלכולם יש בו צורך. כלומר אנחנו תמיד צריכים לגור איפשהו, אז ההשקעה מרגישה כבטוחה יותר מהאחרות. גם במקרים בהם ערך הנכס יורד, אם האסטרטגייה שלנו היא השקעה לטווח ארוך, לרוב ערכו של הנכס יעלה בחזרה.
• מינוף – בעולם ההשקעות יש “חוב טוב” ו-“חוב רע”. משכנתא היא בהחלט בבחינת חוב טוב, שכן משכנתא היא כסף “זול” ולרוב מתאפשרת באחוזים מאוד גבוהים, לרוב עם סיכון יחסית נמוך. כלומר ניתן לרכוש נכס נדל”ן עם הון של 25% בלבד ולקבל את יתרת המימון מהבנק ולא להגיע למצב של חשיפה וסיכונים גבוהים מידי. במצב כזה ניתן להנות הן מתשואה פירותית והן מתשואה הונית.
• תשואה שוטפת – השכירות מהנדל”ן מייצרת תזרים מזומנים שוטף, שניתן לחיות ממנו או לגלגל אותו להשקעות נוספות באותו תחום או באפיקים אחרים, כדי להמשיך להגדיל את ההון. בחלק מהעסקאות השכירות תשלם את המשכנתא ולא יהיה כאן תזרים מזומנים ממשי, בעסקאות אחרות השכירות תהיה גבוהה מהמשכנתא ויישאר תזרים מזומנים חיובי.
• עסקאות “אקזיט” – משקיעים מתוחכמים נוהגים לעשות עסקאות פליפ, כלומר קנייה, השבחה ומכירה, מתוך מטרה להגדיל את ההון העצמי.

בהקשר של נדל”ן להשקעה, חשוב לדבר מעט יותר לעומק על היבטי התשואה – הונית ופירותית.

תשואה פירותית

תשואה פירותית הינה התשואה המתקבלת מהשכירויות באופן שוטף, ומהוות את תזרים המזומנים מהנכס.

תשואה הונית

תשואה הונית הינה התשואה המתקבלת מהרווח על הנכס, שהוא למעשה הפער שבין מחיר הקנייה וההשקעה הראשונית לבין מחיר המכירה.

כאשר משקיעים עם מינוף, גם אם אין עליית ערך, יש תשואה הונית מאוד גדולה.

לדוגמא: אם קנינו נכס במיליון ₪ עם מינוף מקסימלי של 75%, השקענו למעשה 250,000 ₪ בלבד, ובעוד X שנים לכשתסתיים המשכנתא, נהיה בעלים של נכס בשווי מיליון ₪.

כלומר יש לנו כאן רווח הוני של 750,000 ₪, על השקעה של 250,000 ₪ בלבד.

נדל”ן להשקעה, איפה להשקיע?

אסטרטגיות השקעה בנדל”ן ניתן למצוא במאמרים אחרים שלנו, אבל כאן ניגע על רגל אחת בהבדלים שבין השקעת נדל”ן בארץ להשקעת נדל”ן בחו”ל.

משקיעי הנדל”ן בארץ, יגידו שעדיף ונכון יותר להשקיע בפריפריה, כלומר דרומה מב”ש או צפונה מחיפה.

שם ניתן למצוא דירות במחירים שנעים בין 300,000 ₪ ל-700,000 ₪, כלומר נגישים כמעט לכל כיס, ומייצרים תשואה יחסית גבוהה לנדל”ן בארץ, שנעה סביב ה-5%.

היתרון המובהק בהשקעה בארץ, בהנחה שמדובר בדירה ראשונה, היא יכולת המינוף הגבוהה (75% ממחיר הנכס), לצד פטור מתשלום מס על שכירות עד גובה של 5,100 ₪.

משקיעי הנדל”ן שמשקיעים את כספם במדינות אחרות, עושים זאת בעיקר מהסיבה שהתשואות שם גבוהות הרבה יותר.

לרוב המשקיעים הישראליים ייכנסו לעסקאות בחו”ל המניבות לפחות 8% תשואה, שזה היתרון הראשון, לצד הקלות ומחירי הנכסים הזולים באיזורים טובים.

מדובר בחסמי כניסה הרבה יותר נמוכים, שמאפשרים השקעה החל מסכומים נמוכים מאוד.

לרוב, ההשקעה תהיה במדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הבית ולא לטובת הדייר, דבר שמאוד מעודד השקעות.

האם כדאי לקחת מינוף?

אז נגענו בכך מעט קודם – אבל התשובה היא כן. משכנתא היא כסף יחסית זול, שניתן לקבל בצורה די פשוטה ובהיקפים גבוהים.

המשכנתא עוזרת לנו להגדיל את ההון שלנו בצורה משמעותית, כשאם מבצעים את העסקאות בצורה טובה ונכונה- אפשר להנות גם מתזרים מזומנים טוב בשוטף, לאחר כיסוי המשכנתא.

השקעת כספים היא הדרך היחידה להגיע ל”עצמאות פיננסית” ולצאת ממירוץ העכברים, שזו כמובן המטרה של מרבית האנשים.

העניין הוא שרובנו אנשים שונים מאוד ולא לכולנו מתאימות אותן השקעות, אותן רמות סיכון, אותם אפיקי השקעה וכמובן, לא כולנו בעלי אותו הון עצמי.

מתוך האמונה הזו, ומתוך הבנה שכולנו צריכים השקעות קטנות, גם עבור אלו שהונם העצמי נמוך יחסית וגם עבור אלו שצריכים לגוון את הפורטפוליו שלהם, נרכז כאן את האפשרויות להשקעות מסוג זה.

צמד המילים “השקעות קטנות” אינן מהוות הגדרה מילונית כלשהי, אבל קשה אומרים אותן, לרוב הכוונה תהיה להשקעות בגבוה נמוך מאוד של אלפי שקלים בודדים ועד כ-100,000 ₪.

השקעות קטנות: מה יש לעשות בכלל עם סכומים כאלה?

נתחיל מההשקעות המסורתיות

סכומים כאלו תמיד יכולים להתאים לשוק ההון.

ככל שמדובר בהשקעה ארוכת טווח, זו גם אופציה לא רעה בכלל, אבל צריך לקחת בחשבון שהיא ברוב המוחלט של המקרים תהיה השקעה לא מניבה.

ניתן להשקיע בפוליסות חסכון, קופות גמל להשקעה או מוצרים פיננסיים אחרים ואף לפתוח תיק השקעות מנוהל. כאמור, ההשקעה תהיה עם מבט לעתיד ולא תייצר CASHFLOW בטווח הקצר.

אופציה נוספת היא להשקיע בנדל”ן בפריפריה

לרוב זה יהיה דרומה מב”ש בערים כמו דימונה או צפונה מחיפה.

כאן הכוונה היא לרכוש נכס במחיר מאוד נמוך, סביב ה-300,000-400,000 ₪, כאשר ההון העצמי משמש ל-25% הנדרשים בתוספת להוצאות הנלוות ויתרת הכסף (75% הנותרים להשלמת הרכישה) נקבל כמשכנתא מהבנק.

הסיכוי של ההשקעה הזאת להיות “תזרימית”, כלומר לייצר תזרים מזומנים חיובי באופן שוטף, הוא גם לא גבוה מידי.

לרוב מטרת ההשקעה כאן היא הונית, כך שלמעשה התכנון הוא שהשכירות תכסה את עלות המשכנתא בשוטף ובסוף נישאר עם נכס בשווי 300,000-400,000 ₪ ללא משכנתא.

האפיק הלוהט היום, בטח בכל מה שקשור להשקעות קטנות, הוא אפיק ההשקעה ב“נכסים דיגיטליים”

עולם הנכסים הדיגיטליים הוא עולם שלם, עם אפשרויות רבות להשקעות- גם בסכומים שונים וגם באפיקים שונים, מרמה של קהילות פייסבוק וקבוצות אינסטגרם ועד חנויות מכירה באמאזון, איביי וכו’.

כאן אנחנו נתמקד במוצר השקעה פאסיבי בעולם הנכסים הדיגיטליים, מוצר שאנחנו מפתחים לעצמנו ולמשקיעים שלנו בשנים האחרונות (להרחבה וקריאה לעומק על: נכסים דיגיטליים).

כאשר אנחנו בברוקרלי בונים נכס דיגיטלי, אנחנו למעשים בונים אתר אינטרנט בתחום מסויים ומקדמים אותו אורגנית בגוגל.

בטרם בניית האתר, אנחנו מבצעים מחקר מילות מפתח, כדי לוודא שבתחום שאנחנו רוצים להיכנס אליו יש מספיק ביקושים, להבין מה התחרות ובעיקר לדעת שנצליח להגיע למקומות הראשונים בתוצאות החיפוש.

קידום אורגני לוקח לרוב כ-6-8 חודשים כדי להגיע לתוצאות הראשונות.

מה זה “טראפיק” ואיך יוצרים מזה כסף?

כאשר זה קורה, מתחילה להיות תנועה (“טראפיק”) לתוך האתר, אותו אנחנו מתרגמים ללידים או פניות, מה שקרוי בשפה המקצועית “מוניטזציה”, כלומר הפיכת התנועה לכסף.

כאשר האתר מייצר לידים- בין אם בתצורת פניות כתובות ובין אם טלפונית, אנחנו ניגשים לבעלי מקצוע באותו תחום שבו האתר עוסק ומציעים להם לשכור את האתר בעבור עלות חודשית קבועה, בתמורה לכך שיקלוט את כל הלידים של האתר באופן בלעדי.

גובה שכירות האתר תשתנה בהתאם לכמות ואיכות הלידים שהאתר יודע לייצר.

ברגע שהאתר מושכר בסכום מסויים באופן יציב, כלומר למשך מספר רב של חודשים, הנכס ממש עובר “השבחה” וניתן למכור אותו לעיתים במחיר של פי 2 ואף פי 3 ממחיר הקנייה!

לאורך השנים השבחנו וייעלנו את מערך בניית הנכסים שלנו ואם בעבר ההכנסה הראשונית הייתה מגיעה אחרי 13-15 חודשי פעילות, היום אנחנו יודעים להניב הכנסות ראשונות כבר אחרי 8-9 חודשים.

הסיבה להבדל היא שבתחילת דרכנו עבדנו עם אתרים “כלליים”, כאלה שדורשים המון תנועה גולשים, אבל מתבצעות בהן מעט המרות (כלומר מעט גולשים מתוך סך הגולשים הכללי הופכים לליד).

מסיבה זו החלטנו לעבור לתחומי “חירום” (מקצועות Emergency), בהם אחוז ההמרה גבוה מאוד וגם אחוזי הסגירה של השוכר גבוהים מאוד.

במצב כזה נוצר win-win-win – גם אנחנו כמפתחים, גם המשקיע וגם השוכר- כולם מרוויחים בסכומים מאוד יפים ובטווחים קצרים.

לקריאה מעמיקה יותר על המודל שלנו ולצפייה בובינר מאוד מפורט עם כל פרטי, לחצו על הקישור הבא.

שאלות ותשובות על השקעות קטנות

במדריך זה נספק תובנות מקיפות לגבי השקעות נדל”ן בינלאומיות. נכסה את הכל, החל מהבנת היתרונות והאתגרים הפוטנציאליים, ועד לחקר אסטרטגיות שונות להצלחה. המדריך גם מתעמק בחשיבות המיקום והמודעות התרבותית, וכן מספק טיפים כיצד לנווט במורכבות של חוקי המקרקעין הבינלאומיים.

הבנת היתרונות: למה להשקיע בנדל”ן בינלאומי?

השקעה בנדל”ן בינלאומי יכולה לספק מגוון של הטבות שלעיתים אינן זמינות בשווקים המקומיים. אחד היתרונות העיקריים הוא פוטנציאל הגיוון. על ידי השקעה במדינות שונות, משקיעים יכולים לפזר את הסיכון שלהם ולהפחית את ההשפעה של כל ירידה בשוק. בנוסף, נדל”ן בינלאומי יכול להציע תשואות גבוהות יותר בהשוואה להשקעות מקומיות. חלק מהשווקים המתעוררים עשויים להיות בעלי מחירי נכסים נמוכים יותר אך מציעים פוטנציאל משמעותי להערכה. זה יכול לגרום לרווחי הון אטרקטיביים למשקיעים. לבסוף, נדל”ן בינלאומי יכול לשמש הגנה מפני אינפלציה. כאשר האינפלציה שוחקת את ערך הכסף, נכסים מוחשיים כמו נדל”ן נוטים להחזיק בערכם או אפילו לעלות.

יתרה מכך, השקעה בנדל”ן בינלאומי מאפשרת למשקיעים להיכנס לשווקים צומחים ולנצל את המגמות הדמוגרפיות. כלכלות מתעוררות רבות חוות עיור מהיר ומעמד ביניים הולך וגדל, מה שמניע את הביקוש לדיור ולנכסים מסחריים. השקעה בשווקים אלה יכולה להציע הזדמנויות צמיחה לטווח ארוך. בנוסף, נדל”ן בינלאומי מציע הזדמנות לסגנון חיים ולשימוש אישי. משקיעים יכולים לרכוש נכסים במיקומים נחשקים ולהשתמש בהם כבתי נופש או נכסים להשכרה, המספקים גם תשואה כספית וגם הנאה אישית.

עם זאת, חשוב לציין שהשקעה בנדל”ן בינלאומי מגיעה גם עם מערך אתגרים משלה. המסגרות הרגולטוריות והחוקיות עשויות להשתנות באופן משמעותי ממדינה למדינה, מה שמצריך בדיקת נאותות יסודית והבנה של החוקים המקומיים. הבדלי תרבות ומחסומי שפה יכולים גם הם להוות מכשולים, מה שהופך את העבודה המכריעה לעבודה עם שותפים מקומיים מהימנים או אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן. בנוסף, תנודות מטבע עלולות להשפיע על התשואות על השקעות בינלאומיות, ולכן המשקיעים צריכים לשקול היטב אסטרטגיות לניהול סיכוני מטבע.

ניווט באתגרים: מהן המלכודות הפוטנציאליות בהשקעות נדל”ן בינלאומיות?

אפיקי השקעה של קרן השקעות אלטרנטיביות בנדל“ן יכולים להיות מיזם משתלם, אך היא גם מגיעה עם חלקה ההוגן של אתגרים ומלכודות פוטנציאליות. אחד האתגרים העיקריים הוא חוסר ההיכרות עם השווקים והרגולציות המקומיות. לכל מדינה יש מערכת חוקים ותקנות משלה המסדירים עסקאות נדל”ן, ואי הבנה ועמידה בהם עלולה להוביל לבעיות משפטיות ולהפסדים כספיים. בנוסף, הבדלי תרבות ומחסומי שפה יכולים להקשות על ניהול משא ומתן על עסקאות ותקשורת יעילה עם בעלי עניין מקומיים.

מלכודת פוטנציאלית נוספת היא חוסר השקיפות בחלק משווקי הנדל”ן הבינלאומיים. בדיקת נאותות הופכת מכרעת עוד יותר בעת השקעה בחו”ל, שכן השגת מידע מדויק ואמין על הנכס, ערכו והסיכונים הפוטנציאליים יכולה להיות מאתגרת. ללא בדיקת נאותות מתאימה, משקיעים מסתכנים ברכישת נכסים עם פגמים נסתרים או מחלוקות משפטיות, מה שיוביל להפסדים כספיים או מאבקים משפטיים ממושכים.

סיכון מטבע הוא שיקול משמעותי נוסף בהשקעות נדל”ן בינלאומיות. לתנודות בשערי החליפין יכולה להיות השפעה משמעותית על תשואות ההשקעה. המשקיעים צריכים להעריך ולנהל בקפידה את סיכוני המטבע כדי למנוע הפסדים פוטנציאליים. זה עשוי לכלול אסטרטגיות גידור או עבודה עם מוסדות פיננסיים המתמחים בעסקאות מט”ח.

חוסר יציבות פוליטית וכלכלית במדינות מסוימות עלול להוות סיכון גם להשקעות נדל”ן בינלאומיות. שינויים פתאומיים במדיניות הממשלה, מיתון כלכלי או תסיסה אזרחית עלולים להשפיע לרעה על ערכי הנכס ועל אקלים ההשקעות הכולל. המשקיעים צריכים להעריך בקפידה את היציבות הפוליטית והכלכלית של המדינות שהם שוקלים להשקעה ולהתחשב בסיכונים אלה בעת קבלת החלטות.

לבסוף, נזילות יכולה להוות אתגר בהשקעות נדל”ן בינלאומיות. בשווקים מסוימים עשויים להיות ביקוש מוגבל של קונים, מה שהופך את זה למאתגר למכור נכסים במהירות בעת הצורך. חשוב לקחת בחשבון את נזילות השוק ואת אסטרטגיות היציאה הפוטנציאליות לפני ההשקעה.

“מיקום, מיקום, מיקום”: עד כמה חשוב המיקום הגיאוגרפי בהשקעות נדל”ן?

מיקום גיאוגרפי הוא אחד הגורמים הקריטיים ביותר שיש לקחת בחשבון כשמדובר בהשקעות נדל”ן. הפתגם הישן של “מיקום, מיקום, מיקום” מתקיים, שכן מיקומו של נכס יכול להשפיע באופן משמעותי על ערכו, פוטנציאל הצמיחה שלו והכנסות משכירות. להלן שלושה היבטים מרכזיים שיש לקחת בחשבון בעת הערכת חשיבות המיקום הגיאוגרפי בהשקעות נדל”ן.

• 1. ביקוש ומגמות שוק:
  הביקוש לנכסים במיקום מסוים משחק תפקיד מכריע בקביעת פוטנציאל ההערכה שלו. השקעה באזורים עם ביקוש גבוה, כמו יעדי תיירות פופולריים או אזורי עסקים משגשגים, יכולה להוביל לעליית ערכי הנכס לאורך זמן. חיוני לחקור מגמות שוק, גידול אוכלוסיה ואינדיקטורים כלכליים כדי לזהות אזורים עם פוטנציאל חזק להשקעה בנדל”ן.
• 2. שירותים ותשתיות:
  זמינות השירותים ואיכות התשתית במקום יכולה להשפיע רבות על ערכי הנכס. אזורים עם בתי ספר טובים, מתקני בריאות, מרכזי קניות ורשתות תחבורה נוטים למשוך יותר קונים ודיירים. קרבה לתחבורה ציבורית, כבישים ראשיים ושדות תעופה יכולה גם לשפר את מידת הרצויות של מיקום, ולהקל על התושבים והדיירים להתנייד ולגשת לשירותים חיוניים.
• 3. יציבות ובטיחות שכונתית:
  היציבות והבטיחות הכוללת של שכונה הם שיקולים מכריעים למשקיעי נדל”ן. לנכסים הממוקמים בשכונות בטוחות ומטופחות יש ביקוש גבוה יותר, שיעורי פנויות נמוכים יותר וסיכויי השקעה טובים יותר לטווח ארוך. חשוב לחקור את שיעורי הפשיעה, את נוכחותם של שירותים קהילתיים כמו פארקים ומתקני פנאי, ואת התחזוקה הכללית של האזור כדי לאמוד את הרצויות והפוטנציאל לצמיחה.

היבטים משפטיים: כיצד לנווט בעולם המורכב של דיני המקרקעין הבינלאומיים?

השקעה בנדל”ן בינלאומי כרוכה בניווט ברשת מורכבת של תקנות ודרישות משפטיות. זה חיוני למשקיעים להבין את ההיבטים המשפטיים של עסקאות נדל”ן בינלאומיות כדי להבטיח ציות ולהגן על השקעותיהם. להלן מספר שיקולים מרכזיים שכדאי לזכור כאשר עוסקים בדיני מקרקעין בינלאומיים.

ראשית, חיוני לפנות לייעוץ משפטי מאנשי מקצוע המתמחים בעסקאות נדל”ן בינלאומיות. הם יכולים לספק הנחיות לגבי החוקים והתקנות הספציפיים של המדינה שבה אתה מתכנן להשקיע. הבנת המסגרת המשפטית המקומית, לרבות זכויות בעלות על נכסים, חוקי מס ותקנות אזורים, היא חיונית כדי למנוע סיבוכים משפטיים או מחלוקות.

שנית, ביצוע בדיקת נאותות יסודית היא דבר חשוב ביותר. זה כולל סקירת כותרות נכסים, היתרים וכל שעבוד או שעבוד פוטנציאלי. כמו כן, חשוב לבצע ניתוח מקיף של ההיסטוריה המשפטית של הנכס, לרבות כל מחלוקת בעבר או נושאים משפטיים. השקעה בנכס ללא בדיקת נאותות יכולה להוביל למאבקים משפטיים יקרים ולהפסדים כספיים.

בנוסף, היכרות עם חוקי החוזים והנוהלים המקומיים היא חיונית. לכל מדינה מערכת משפטית משלה, וחוזים עשויים להיות בנויים אחרת. חשוב שתהיה הבנה ברורה של התנאים וההתניות של הסכם הרכישה או החכירה, לרבות כל סעיף הקשור למיסים, תחזוקה ופתרון סכסוכים.

לבסוף, להתעדכן בשינויים בחוקי המקרקעין הבינלאומיים הוא חיוני. חוקים ותקנות יכולים להשתנות עם הזמן, וחשוב להישאר מעודכן לגבי כל תיקונים או תקנות חדשות שעלולות להשפיע על ההשקעה שלך. עיסוק במחקר משפטי מתמשך ושמירה על קשר עם אנשי מקצוע משפטיים מקומיים יכולים לעזור לך להקדים כל בעיה משפטית אפשרית.

השקעה בנדל”ן בינלאומי היא מיזם מרגש שמציג פוטנציאל עצום. עם זאת, זה דורש ידע והבנה משמעותיים של המורכבויות הכרוכות בכך. עם האסטרטגיות הנכונות, מחקר מעמיק ובדיקת נאותות, אתה יכול להתחבר לעולם הרווחי של נדל”ן בינלאומי ולקצור יתרונות משמעותיים. זכרו, המפתח טמון בסבלנות, התמדה וקבלת החלטות מושכלת.