עסקאות נדל”ן בחו”ל: טיפים למשקיע המתחיל

בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים מגלים את היתרונות שבהשקעות נדל”ן מעבר לגבולות המדינה. לנוכח מחירי הנדל”ן הגבוהים בישראל, עיניהם של משקיעים רבים נשואות אל מעבר לים, שם ניתן למצוא הזדמנויות השקעה אטרקטיביות במיוחד במדינות כמו יוון, פורטוגל, גרמניה וארה”ב. השקעה ביוון, בפרט, הפכה לאחת האפשרויות המועדפות על משקיעים ישראלים המחפשים שילוב של מחירים אטרקטיביים, פוטנציאל עליית ערך ואפשרות לקבלת תושבות אירופאית. השקעת נדל”ן בחו”ל מציעה לא רק תשואות מושכות, אלא גם פיזור סיכונים, הגנה מפני תנודתיות בשוק המקומי, ולעיתים גם יתרונות נוספים כמו אזרחות או ויזת תושבות באמצעות תוכניות “גולדן ויזה”.

שיקולים מרכזיים לפני ההשקעה הראשונה בחו”ל

בחירת המדינה והאזור המתאימים

אחד השלבים הקריטיים בהשקעת נדל”ן בחו”ל הוא בחירת המדינה והאזור המתאימים. גורמים רבים משפיעים על הכדאיות של השקעה במדינה מסוימת, כולל יציבות פוליטית וכלכלית, מגמות בשוק הנדל”ן המקומי, היבטי מיסוי, ופוטנציאל צמיחה עתידי. למשל, בעוד שיוון מציעה כיום תשואות שנתיות ממוצעות של 4-8% על השקעות נדל”ן, בברלין התשואות נמוכות יותר אך הביטחון ארוך הטווח והיציבות גבוהים יותר.

מעבר לבחירת המדינה, יש חשיבות גדולה לבחירת האזור הספציפי בתוך המדינה. למשל, באתונה, שכונות כמו קיפסלי, ויקטוריה וקולונקי מציעות פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד, בעוד שכונות אחרות עשויות להיות פחות אטרקטיביות למשקיעים. 

היבטים משפטיים ופיננסיים של השקעות נדל”ן בחו”ל

מיסוי והיבטים משפטיים

אחד האתגרים הגדולים ביותר בהשקעות נדל”ן בחו”ל הוא ההתמודדות עם מערכת המיסוי והחוקים המקומיים. חשוב להבין את כל ההיבטים המיסויים הקשורים לרכישה, החזקה, השכרה ומכירה של נכסים במדינה הזרה. בחלק מהמדינות, כמו יוון, קיימות אמנות למניעת כפל מס עם ישראל, מה שמשמעותו שמשקיע ישראלי יצטרך לשלם מס רק במדינה אחת על הכנסותיו מנדל”ן.

לדוגמה, ביוון שיעור המס על הכנסה משכר דירה עומד על 7.5%, ומס הרכישה הוא 3.09%. בנוסף, יש פטור ממס שבח עד שלוש דירות לאדם. בנושא השקעה ביוון, חשוב לדעת שהאמנה למניעת כפל מס בין ישראל ויוון נחתמה בשנת 1999, וקובעת שמשקיע ישראלי נדרש לשלם מס רק במדינה אחת על הכנסותיו מנדל”ן, מה שמקל משמעותית על הנטל המיסויי. לעומת זאת, בפורטוגל המיסוי גבוה יותר, עם מס הכנסה על שכר דירה שנע בין 28% ל-48% בהתאם לגובה ההכנסה.

מימון ועלויות נלוות

השגת מימון להשקעות נדל”ן בחו”ל יכולה להיות מאתגרת, במיוחד למשקיעים שאינם תושבי המדינה. בניגוד לישראל, שבה ניתן לקבל משכנתא בשיעור של עד 75% ממחיר הנכס, רבות מהמדינות מגבילות את סכום המשכנתא לתושבי חוץ, אם בכלל.

למשל, ביוון, שוק המשכנתאות עדיין מוגבל יחסית, גם בעקבות המשבר הכלכלי. רוב העסקאות (כ-80%) מתבצעות במזומן. לעומת זאת, בגרמניה ובפורטוגל יש אפשרויות משכנתא גם לתושבי חוץ, אך בתנאים מחמירים יותר ובריביות גבוהות יותר.

בנוסף למימון הרכישה עצמה, חשוב לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות, כולל:

• עמלות תיווך (בדרך כלל 1-3% ממחיר הנכס)
• שכר טרחת עורך דין מקומי (1-2%)
• מיסי רכישה ורישום
• עלויות תחזוקה שוטפות
• ניהול הנכס מרחוק (בדרך כלל 5-10% מההכנסות משכר דירה)

מומלץ לתכנן תקציב של כ-10% מעבר למחיר הרכישה לכיסוי כל העלויות הנלוות.

תכניות “גולדן ויזה” כמנוף להשקעה בנדל”ן

אחד היתרונות המשמעותיים של השקעות נדל”ן במדינות מסוימות הוא האפשרות לקבל אשרת שהייה או אזרחות דרך תכניות “גולדן ויזה”. תכניות אלה מציעות מסלול מהיר לקבלת מעמד חוקי במדינה, ובחלק מהמקרים אף אזרחות מלאה, בתמורה להשקעה משמעותית בכלכלה המקומית, לרוב דרך רכישת נדל”ן.

ביוון, תכנית הגולדן ויזה היא אחת האטרקטיביות באירופה, עם דרישת השקעה מינימלית של 250,000 אירו באזורים מסוימים ו-500,000 אירו באזורי ביקוש (עם תוכניות להעלאת הסכומים ל-400,000 ו-800,000 אירו בהתאמה החל מאוגוסט 2024). התוכנית מעניקה תושבות אירופאית לחמש שנים עם אפשרות הארכה, וחלה גם על בני משפחה.

אסטרטגיות ניהול וטיפים פרקטיים

ניהול נכס מרחוק: אתגרים ופתרונות

אחד האתגרים המשמעותיים ביותר בהשקעת נדל”ן בחו”ל הוא ניהול הנכס ממרחק. קושי זה מתעצם כאשר קיימים פערי שפה, תרבות וזמן. ישנן מספר אסטרטגיות להתמודדות עם אתגר זה:

1. שכירת חברת ניהול מקומית – רוב המשקיעים הישראלים בחו”ל בוחרים להעסיק חברת ניהול מקומית, המטפלת בכל ההיבטים של ניהול הנכס, מאיתור שוכרים ועד תחזוקה שוטפת. עלות השירות נעה בדרך כלל בין 5% ל-10% מהכנסות שכר הדירה, תלוי במדינה ובהיקף השירותים.
2. שימוש בטכנולוגיה – טכנולוגיות מודרניות מאפשרות ניהול נכסים ממרחק בצורה יעילה יותר. פלטפורמות כמו Airbnb מציעות כלים לניהול הזמנות, תקשורת עם אורחים ותשלומים. בנוסף, קיימות מערכות חכמות לבית המאפשרות שליטה מרחוק על מערכות חימום, מיזוג ואבטחה.
3. יצירת רשת מקומית – בניית רשת של אנשי מקצוע מקומיים אמינים, כולל אינסטלטור, חשמלאי ואיש תחזוקה כללי, שניתן להתקשר אליהם במקרה של תקלות דחופות.

בדיקת נאותות ותהליך הרכישה

טרם רכישת נכס בחו”ל, חיוני לבצע בדיקת נאותות מקיפה. תהליך זה כולל:

1. בדיקה משפטית – וידוא שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי של הנכס, שאין משכנתאות או שעבודים על הנכס, ושכל ההיתרים והרישיונות הנדרשים קיימים.
2. הערכת שווי – קבלת הערכת שווי מקצועית לנכס, לוודא שאתה משלם מחיר הוגן.
3. בדיקה טכנית – בדיקת מצבו הפיזי של הנכס, כולל מערכות חשמל, אינסטלציה, מבנה, ורמת התחזוקה הכללית.
4. בדיקת האזור – חקירת האזור מבחינת שירותים, תחבורה, בטיחות, ותוכניות פיתוח עתידיות.
5. היבטים תרבותיים – הבנת המאפיינים התרבותיים של המדינה והאזור, שעשויים להשפיע על ערך הנכס והפוטנציאל להשכרה.

הזדמנויות וסיכונים בשוק הנדל”ן ביוון

יוון מהווה כיום יעד אטרקטיבי במיוחד למשקיעי נדל”ן ישראלים, בעיקר בשל מספר גורמים:

1. מחירי נדל”ן אטרקטיביים – למרות העליות של השנים האחרונות, מחירי הנדל”ן ביוון עדיין נמוכים ב-20% מהמחירים טרם המשבר הכלכלי ב-2008.
2. תשואות גבוהות – תשואה שנתית ממוצעת של 5-6% מהשכרה לטווח ארוך, ו-8-12% מהשכרה לטווח קצר.
3. פוטנציאל עליית ערך – עליה ממוצעת של 11% בשנה במחירי הנדל”ן מאז 2017.
4. תכנית גולדן ויזה – אפשרות לקבלת תושבות אירופאית בתמורה להשקעה בנדל”ן.
5. קרבה גיאוגרפית לישראל – טיסות ישירות רבות וקצרות, המקלות על ניהול ההשקעה ומאפשרות שימוש עצמי לחופשות.

בחיפוש בתים למכירה ביוון, כדאי לשים לב למגוון הרחב של אפשרויות – מדירות עירוניות באתונה ועד וילות חוף בכרתים או בתי אבן מסורתיים באיים הקטנים יותר. המגוון הזה מאפשר למשקיעים להתאים את הרכישה לתקציב שלהם ולאסטרטגיית ההשקעה – בין אם מדובר בהשכרה או בשימוש עצמי משולב עם השכרה עונתית.

עם זאת, חשוב להיות מודעים גם לסיכונים:

1. תלות בתיירות – במיוחד בהשכרה לטווח קצר, ההכנסה תלויה מאוד בענף התיירות, שיכול להיות תנודתי.
2. אתגרי ניהול מרחוק – למרות הקרבה היחסית, ניהול נכס ביוון מרחוק עדיין מהווה אתגר.
3. אי-יציבות פוליטית או כלכלית – יוון עדיין מתמודדת עם אתגרים כלכליים, וישנה תמיד האפשרות של חוסר יציבות בעתיד.

הערה: מאמר זה נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או מס. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים לפני ביצוע כל השקעה בנדל”ן בחו”ל.