Category: השקעות נדל”ן בישראל
בקטגוריה זו תמצאו מאמרים וטיפים בכל הקשור להשקעות בנדל”ן בישראל.
ועדיין, כדאי מאוד להיזהר ולא ליפול לתרגילים שיווקיים של משווקי השקעות כאלה ואחרים. אתרים רבים וקבוצות רבות בפייסבוק מציגים אפשרויות השקעה שנראות מגרות מאוד, אך לעיתים רבות רב הגלוי על הנסתר.
כל משקיע קרא בשלב כזה או אחר את הספר “אבא עני אבא עשיר”. משקיעים ויזמים רבים רואים את המסרים העיקריים מהספר כקווים מנחים לחייהם הכלכליים. אחד המסרים החזקים ביותר, הוא האבחנה בין נכס להתחייבות.
הטרנד המקומי של השקעות נדל”ן בחו”ל, לא מפריע לשוק המקומי להיות חם ותוסס, כפי שהוא לא היה מעולם. אומנם השקעות נדל”ן בחו”ל זה יפה, אבל זה לא מתאים לכל אחד, ויש משקיעים שרוצים להשקיע קרוב, כאן ועכשיו כי הכי טוב בבית.
כולם אומרים שהנדל”ן בישראל בשמים והתשואות נמוכות מאוד, לכן “בורחים” מכאן לשווקים אחרים. אך האם בכל זאת ניתן לייצר בנדל”ן בישראל תשואות גבוהות?
יזמי נדל”ן בפרט ומשקיעי נדל”ן בכלל יודעים שהקושי העיקרי בהשקעה בתחום היא מגבלת ההון העצמי.
השקעה בתחום הנדל”ן ברוב המקרים כרוכה בהשקעה כספית גדולה, דבר שלא כל משקיע יכול להרשות לעצמו או בכלל “מחזיק” סכומים כאלה בכיסו.
עולם ההשקעות מכיל אפשרויות השקעה רבות ומגוונות. החל ממוצרים שונים בשוק ההון, דרך הלוואות חברתיות ועד נכסים דיגיטליים שהולכים וצוברים תאוצה בהיבט של השקעות האלטרנטיביות.
את כל הנ”ל נשים בצד ובמאמר זה נעסוק אולי באפיק ההשקעה הנפוץ ביותר- נדל”ן להשקעה.
השקעה בנדל”ן יכולה להגיע בתצורות שונות ומגוונות, בטווחי השקעה שונים וכמובן במקומות השקעה שונים בעולם.
יש לכך מספר סיבות:
בהקשר של נדל”ן להשקעה, חשוב לדבר מעט יותר לעומק על היבטי התשואה – הונית ופירותית.
תשואה פירותית הינה התשואה המתקבלת מהשכירויות באופן שוטף, ומהוות את תזרים המזומנים מהנכס.
תשואה הונית הינה התשואה המתקבלת מהרווח על הנכס, שהוא למעשה הפער שבין מחיר הקנייה וההשקעה הראשונית לבין מחיר המכירה.
כאשר משקיעים עם מינוף, גם אם אין עליית ערך, יש תשואה הונית מאוד גדולה.
לדוגמא: אם קנינו נכס במיליון ₪ עם מינוף מקסימלי של 75%, השקענו למעשה 250,000 ₪ בלבד, ובעוד X שנים לכשתסתיים המשכנתא, נהיה בעלים של נכס בשווי מיליון ₪.
כלומר יש לנו כאן רווח הוני של 750,000 ₪, על השקעה של 250,000 ₪ בלבד.
אסטרטגיות השקעה בנדל”ן ניתן למצוא במאמרים אחרים שלנו, אבל כאן ניגע על רגל אחת בהבדלים שבין השקעת נדל”ן בארץ להשקעת נדל”ן בחו”ל.
משקיעי הנדל”ן בארץ, יגידו שעדיף ונכון יותר להשקיע בפריפריה, כלומר דרומה מב”ש או צפונה מחיפה.
שם ניתן למצוא דירות במחירים שנעים בין 300,000 ₪ ל-700,000 ₪, כלומר נגישים כמעט לכל כיס, ומייצרים תשואה יחסית גבוהה לנדל”ן בארץ, שנעה סביב ה-5%.
היתרון המובהק בהשקעה בארץ, בהנחה שמדובר בדירה ראשונה, היא יכולת המינוף הגבוהה (75% ממחיר הנכס), לצד פטור מתשלום מס על שכירות עד גובה של 5,100 ₪.
משקיעי הנדל”ן שמשקיעים את כספם במדינות אחרות, עושים זאת בעיקר מהסיבה שהתשואות שם גבוהות הרבה יותר.
לרוב המשקיעים הישראליים ייכנסו לעסקאות בחו”ל המניבות לפחות 8% תשואה, שזה היתרון הראשון, לצד הקלות ומחירי הנכסים הזולים באיזורים טובים.
מדובר בחסמי כניסה הרבה יותר נמוכים, שמאפשרים השקעה החל מסכומים נמוכים מאוד.
לרוב, ההשקעה תהיה במדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הבית ולא לטובת הדייר, דבר שמאוד מעודד השקעות.
אז נגענו בכך מעט קודם – אבל התשובה היא כן. משכנתא היא כסף יחסית זול, שניתן לקבל בצורה די פשוטה ובהיקפים גבוהים.
המשכנתא עוזרת לנו להגדיל את ההון שלנו בצורה משמעותית, כשאם מבצעים את העסקאות בצורה טובה ונכונה- אפשר להנות גם מתזרים מזומנים טוב בשוטף, לאחר כיסוי המשכנתא.
אחת המטרות של נטילת הלוואה יכולה להיות השלמת הסכום הנדרש להעמדת הון עצמי למשכנתא והשקעה בנדל”ן. עם זאת, משקיעים חייבים לבחון את האלטרנטיבות: השקעה בארץ לעומת בחו”ל, נדל”ן למגורים לעומת נדל”ן מניב ועוד. אז מה המסקנה בשקלול כל הפרמטרים? הנה המדריך שינסה לתת תשובה מסודרת
בחסות לאומי
 |
 |
|---|
בקרב משקיעי הנדל”ן בישראל קיימת מחלוקת ברורה כבר תקופה ארוכה: מחד, חלק מהמשקיעים ממשיכים להשקיע מתוך אמונה שלשוק הנדל”ן בארץ אין יכולת לרדת, עקב ריבוי וגידול אוכלוסייה ולצד מיעוט קרקעות בנייה.
עם פרוץ משבר הקורונה, מחירי הנדל”ן בישראל חוו ירידת מחירים מסוימת, אך כעת נראה שהמגמה מתהפכת.
מנתוני הלמ”ס שפורסמו בתחילת 2021 עולה כי מחירי הנדל”ן בישראל חזרו לעלות ואחת הסיבות לכך היא חזרתם של המשקיעים לשוק בהמוניהם. להורדת המיסוי על דירה נוספת מעבר לדירה ראשונה השפעה מרכזית על מגמה זו.
בשנת 2020 הוחלט להוריד את מס הרכישה על דירה שניה או יותר מ-8% ל-5% (עד לסכום מסוים שמתעדכן אחת לשנה). המשמעות היא שמשקיעי נדל”ן יכולים כעת לרכוש דירה להשקעה ולשלם הרבה פחות מס.
מס רכישה הינו מס שמוטל על רכישת דירה חדשה ומשולם למדינה.
שיעור מס הרכישה בישראל נקבע לפי מדרגות מס שנקבעות בחוק ומתעדכנות מפעם לפעם בהתאם למדד שירותי הדיור בבעלות דיירים. בשיטה זו, ככל שעלות עסקת הרכישה גבוהה יותר, כך יעלה שיעור המס.
שיטת המדרגות נועדה במקור לקדם שוויון חברתי ולהקל על מצוקת הדיור בישראל. הרעיון היה להקל על רכישת דירה במחיר נמוך יחסית, ולהגדיל נטל המס על רכישת דירת יוקרה.
על פי לשון החוק בישראל, קיים הבדל בין מס על רכישת דירה ראשונה או רכישת דירה שנייה ומעלה.
רוכשי דירה ראשונה ויחידה זכאים לפטור ממס רכישה על שווי של עד כ-1.747,865 מיליון ש”ח ממחיר הנכס. מעבר לסכום זה, הקונים ישלמו מס רכישה מופחת על פי מדרגות המס הקבועות בחוק.
לעומת זאת, אדם שמחזיק כבר בנכס בבעלותו ומעוניין לרכוש דירה נוספת לא ייהנה מהקלות המס, ויצטרך לשלם מס רכישה במדרגות המס הגבוהות יותר.
בשנת 2015, משרד האוצר שינה את מדיניות מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה, מתוך מטרה למתן את מגמת העלייה במחירי הדיור, להגדיל את היצע הדירות ובכך לספק מענה לביקוש לדיור בקרב צעירים ומשפרי דיור.
בשל משבר הקורונה ובמטרה לעורר מחדש את שוק הנדל”ן בארץ, הוחלט ביולי 2020 להוריד את מס הרכישה על דירה להשקעה לשיעור המקורי שחל לפני הרפורמה. המשמעות היא שמס הרכישה על דירה שנייה ומעלה מתחיל ממדרגה של 5% ולא 8%.
בנוסף, למשפרי דיור, כלומר למי שרוכש דירה ורק לאחר מכן מוכר את הדירה הקודמת, עומד פרק זמן של כ-18 חודשים למכירת הנכס הקודם בתשלום מס רכישה מופחת.
לפני שמחליטים היכן לקנות דירה להשקעה בישראל, חשוב לברר מהן ערים מומלצות בארץ להשקעה בנדל”ן למגורים. המדריך של אתר נדלן מאסטר יכול לסייע לכם עם החלטה זו. כמו כן, הנה מספר נתונים מעניינים מהעת האחרונה:
בית שמש רשמה את העליה החדה ביותר בעסקאות נדל”ן להשקעה, כאשר כיום העיר מדורגת במקום החמישי ברשימת 20 הערים המבוקשות להשקעה.
ערים נוספות ברשימה הן חיפה (מקום שני) וירושלים (מקום שלישי), אך בראש הרשימה עומדת כמובן העיר תל אביב.
אחריהן ברשימה מצויות קרית ים, קרית מוצקין ועכו, שהפכו גם הן בשנים האחרונות ליעד אטרקטיבי למשקיעי נדל”ן.
התשואה הממוצעת על דירה להשקעה בישראל נעה בין 4%-3% בשנה ואף 5% ומעלה, תלוי כמובן בסוג הנכס ובמיקומו.
ככלל, דירה ממוצעת בין 3.5-4 חדרים תניב תשואה שנתית בשיעור של 3.3% בממוצע, בעוד התשואה מדירה קטנה יותר בת 1-2 חדרים תהיה גבוהה יותר ותעמוד על 3.5% בממוצע.
במדריך זה נספק תובנות מקיפות לגבי השקעות נדל”ן בינלאומיות. נכסה את הכל, החל מהבנת היתרונות והאתגרים הפוטנציאליים, ועד לחקר אסטרטגיות שונות להצלחה. המדריך גם מתעמק בחשיבות המיקום והמודעות התרבותית, וכן מספק טיפים כיצד לנווט במורכבות של חוקי המקרקעין הבינלאומיים.
השקעה בנדל”ן בינלאומי יכולה לספק מגוון של הטבות שלעיתים אינן זמינות בשווקים המקומיים. אחד היתרונות העיקריים הוא פוטנציאל הגיוון. על ידי השקעה במדינות שונות, משקיעים יכולים לפזר את הסיכון שלהם ולהפחית את ההשפעה של כל ירידה בשוק. בנוסף, נדל”ן בינלאומי יכול להציע תשואות גבוהות יותר בהשוואה להשקעות מקומיות. חלק מהשווקים המתעוררים עשויים להיות בעלי מחירי נכסים נמוכים יותר אך מציעים פוטנציאל משמעותי להערכה. זה יכול לגרום לרווחי הון אטרקטיביים למשקיעים. לבסוף, נדל”ן בינלאומי יכול לשמש הגנה מפני אינפלציה. כאשר האינפלציה שוחקת את ערך הכסף, נכסים מוחשיים כמו נדל”ן נוטים להחזיק בערכם או אפילו לעלות.
יתרה מכך, השקעה בנדל”ן בינלאומי מאפשרת למשקיעים להיכנס לשווקים צומחים ולנצל את המגמות הדמוגרפיות. כלכלות מתעוררות רבות חוות עיור מהיר ומעמד ביניים הולך וגדל, מה שמניע את הביקוש לדיור ולנכסים מסחריים. השקעה בשווקים אלה יכולה להציע הזדמנויות צמיחה לטווח ארוך. בנוסף, נדל”ן בינלאומי מציע הזדמנות לסגנון חיים ולשימוש אישי. משקיעים יכולים לרכוש נכסים במיקומים נחשקים ולהשתמש בהם כבתי נופש או נכסים להשכרה, המספקים גם תשואה כספית וגם הנאה אישית.
עם זאת, חשוב לציין שהשקעה בנדל”ן בינלאומי מגיעה גם עם מערך אתגרים משלה. המסגרות הרגולטוריות והחוקיות עשויות להשתנות באופן משמעותי ממדינה למדינה, מה שמצריך בדיקת נאותות יסודית והבנה של החוקים המקומיים. הבדלי תרבות ומחסומי שפה יכולים גם הם להוות מכשולים, מה שהופך את העבודה המכריעה לעבודה עם שותפים מקומיים מהימנים או אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן. בנוסף, תנודות מטבע עלולות להשפיע על התשואות על השקעות בינלאומיות, ולכן המשקיעים צריכים לשקול היטב אסטרטגיות לניהול סיכוני מטבע.
אפיקי השקעה של קרן השקעות אלטרנטיביות בנדל“ן יכולים להיות מיזם משתלם, אך היא גם מגיעה עם חלקה ההוגן של אתגרים ומלכודות פוטנציאליות. אחד האתגרים העיקריים הוא חוסר ההיכרות עם השווקים והרגולציות המקומיות. לכל מדינה יש מערכת חוקים ותקנות משלה המסדירים עסקאות נדל”ן, ואי הבנה ועמידה בהם עלולה להוביל לבעיות משפטיות ולהפסדים כספיים. בנוסף, הבדלי תרבות ומחסומי שפה יכולים להקשות על ניהול משא ומתן על עסקאות ותקשורת יעילה עם בעלי עניין מקומיים.
מלכודת פוטנציאלית נוספת היא חוסר השקיפות בחלק משווקי הנדל”ן הבינלאומיים. בדיקת נאותות הופכת מכרעת עוד יותר בעת השקעה בחו”ל, שכן השגת מידע מדויק ואמין על הנכס, ערכו והסיכונים הפוטנציאליים יכולה להיות מאתגרת. ללא בדיקת נאותות מתאימה, משקיעים מסתכנים ברכישת נכסים עם פגמים נסתרים או מחלוקות משפטיות, מה שיוביל להפסדים כספיים או מאבקים משפטיים ממושכים.
סיכון מטבע הוא שיקול משמעותי נוסף בהשקעות נדל”ן בינלאומיות. לתנודות בשערי החליפין יכולה להיות השפעה משמעותית על תשואות ההשקעה. המשקיעים צריכים להעריך ולנהל בקפידה את סיכוני המטבע כדי למנוע הפסדים פוטנציאליים. זה עשוי לכלול אסטרטגיות גידור או עבודה עם מוסדות פיננסיים המתמחים בעסקאות מט”ח.
חוסר יציבות פוליטית וכלכלית במדינות מסוימות עלול להוות סיכון גם להשקעות נדל”ן בינלאומיות. שינויים פתאומיים במדיניות הממשלה, מיתון כלכלי או תסיסה אזרחית עלולים להשפיע לרעה על ערכי הנכס ועל אקלים ההשקעות הכולל. המשקיעים צריכים להעריך בקפידה את היציבות הפוליטית והכלכלית של המדינות שהם שוקלים להשקעה ולהתחשב בסיכונים אלה בעת קבלת החלטות.
לבסוף, נזילות יכולה להוות אתגר בהשקעות נדל”ן בינלאומיות. בשווקים מסוימים עשויים להיות ביקוש מוגבל של קונים, מה שהופך את זה למאתגר למכור נכסים במהירות בעת הצורך. חשוב לקחת בחשבון את נזילות השוק ואת אסטרטגיות היציאה הפוטנציאליות לפני ההשקעה.
מיקום גיאוגרפי הוא אחד הגורמים הקריטיים ביותר שיש לקחת בחשבון כשמדובר בהשקעות נדל”ן. הפתגם הישן של “מיקום, מיקום, מיקום” מתקיים, שכן מיקומו של נכס יכול להשפיע באופן משמעותי על ערכו, פוטנציאל הצמיחה שלו והכנסות משכירות. להלן שלושה היבטים מרכזיים שיש לקחת בחשבון בעת הערכת חשיבות המיקום הגיאוגרפי בהשקעות נדל”ן.
השקעה בנדל”ן בינלאומי כרוכה בניווט ברשת מורכבת של תקנות ודרישות משפטיות. זה חיוני למשקיעים להבין את ההיבטים המשפטיים של עסקאות נדל”ן בינלאומיות כדי להבטיח ציות ולהגן על השקעותיהם. להלן מספר שיקולים מרכזיים שכדאי לזכור כאשר עוסקים בדיני מקרקעין בינלאומיים.
ראשית, חיוני לפנות לייעוץ משפטי מאנשי מקצוע המתמחים בעסקאות נדל”ן בינלאומיות. הם יכולים לספק הנחיות לגבי החוקים והתקנות הספציפיים של המדינה שבה אתה מתכנן להשקיע. הבנת המסגרת המשפטית המקומית, לרבות זכויות בעלות על נכסים, חוקי מס ותקנות אזורים, היא חיונית כדי למנוע סיבוכים משפטיים או מחלוקות.
שנית, ביצוע בדיקת נאותות יסודית היא דבר חשוב ביותר. זה כולל סקירת כותרות נכסים, היתרים וכל שעבוד או שעבוד פוטנציאלי. כמו כן, חשוב לבצע ניתוח מקיף של ההיסטוריה המשפטית של הנכס, לרבות כל מחלוקת בעבר או נושאים משפטיים. השקעה בנכס ללא בדיקת נאותות יכולה להוביל למאבקים משפטיים יקרים ולהפסדים כספיים.
בנוסף, היכרות עם חוקי החוזים והנוהלים המקומיים היא חיונית. לכל מדינה מערכת משפטית משלה, וחוזים עשויים להיות בנויים אחרת. חשוב שתהיה הבנה ברורה של התנאים וההתניות של הסכם הרכישה או החכירה, לרבות כל סעיף הקשור למיסים, תחזוקה ופתרון סכסוכים.
לבסוף, להתעדכן בשינויים בחוקי המקרקעין הבינלאומיים הוא חיוני. חוקים ותקנות יכולים להשתנות עם הזמן, וחשוב להישאר מעודכן לגבי כל תיקונים או תקנות חדשות שעלולות להשפיע על ההשקעה שלך. עיסוק במחקר משפטי מתמשך ושמירה על קשר עם אנשי מקצוע משפטיים מקומיים יכולים לעזור לך להקדים כל בעיה משפטית אפשרית.
השקעה בנדל”ן בינלאומי היא מיזם מרגש שמציג פוטנציאל עצום. עם זאת, זה דורש ידע והבנה משמעותיים של המורכבויות הכרוכות בכך. עם האסטרטגיות הנכונות, מחקר מעמיק ובדיקת נאותות, אתה יכול להתחבר לעולם הרווחי של נדל”ן בינלאומי ולקצור יתרונות משמעותיים. זכרו, המפתח טמון בסבלנות, התמדה וקבלת החלטות מושכלת.
29 reviews
לשאלות ופרסום נכסים:
טלפון: 0723971642
אימייל: info@brokerli.com
לעדכונים בזמן אמת, הירשמו לניוזלטר שלנו
