נדל”ן ביוון – כמה מס תשלמו?

מתכננים להשקיע את כספכם בהשקעות נדל”ן ביוון? המאמר הזה יעשה לכם המון סדר בכל הקשור למיסים שתצטרכו לשלם.

משקיעים בכל תחום מעוניין לדעת בסופו של דבר מה תהיה התשואה שלהם על הכסף, בין אם מדובר בעסקאות מניבות ברמה החודשית ובין אם מדובר בעסקאות יזמיות הקשורות ליצירת רווחי הון. אולם, חלק לא קטן מהמשקיעים מכניסים למכלול השיקולים את כל ההוצאות הרגילות- ניהול, אחזקה, מיסי עירייה וכו’, אך מתעלמים ממשתנה לא פחות חשוב ואולי חשוב אף יותר, והוא נושא המיסוי.

לעיתים התשואות על הנייר נראות מעולות, אך כאשר מכניסים את המיסוי הנדרש לתשלום במדינת היעד ובנוסף את המיסוי בישראל, רואים שההשקעה כבר לא כל כך משתלמת.

ראשית, חשוב להדגיש – גם לאחר קריאת מאמר זה, יש להיוועץ במומחה בתחום המיסוי ביוון, וכך חשוב לעשות בכל מדינה או תחום בהם תשקיעו. אין במאמר זה בכדי להוות ייעוץ, המלצה או החלפת ייעוץ ע”י אנשי מקצוע מומחים.

אמנת המס ביוון

אחת הסיבות לכך שיוון הפכה אטרקטיבית למשקיעים ישראליים ומייצרת השקעות משתלמות, היא אמנת המס המיוחדת שנחתמה בין ישראל ליוון, אשר מסדירה את כל נושא התשלומים בין המדינות.

מול רוב המדינות, מדינת ישראל חתמה על אמנת כפל מס ע”פ המודל של ה-OECD, לפיה ניתן לקזז את המס ששילמנו במדינת המקור, כלומר המדינה בה השקענו את כספינו. תשלום המס במדינת המקור הינו לאחר קיזוז ההוצאות שהיו באותה שנת מס. מסלול זה הינו מסלול מס שולי. לחילופין, יכול לבחור המשקיע מסלול קבוע של 15%, מבלי אפשרות להכיר בהוצאות שהיו במדינת היעד, מלבד הוצאות פחת.

בשונה מההסכם הנ”ל, אמנת המס בין ישראל ליוון שנחתמה בשנת 1995, אומרת כי המשקיע צריך לשלם את המס רק ביוון ואינו נדרש לשלם מס נוסף בישראל. חשוב להבהיר – קיימת חובת דיווח, כלומר חייב לדווח על ההכנסות למס הכנסה, על אף שאין צורך בתשלום מס.

לינק להורדת אמנת המס באנגלית – https://mof.gov.il/Style%20Library/mof/Images/FileIcons/pdf.png

לינק להורדת אמנת המס בעברית – https://mof.gov.il/Style%20Library/mof/Images/FileIcons/pdf.png

• הערה: חשוב לציין שיש הבדל בין הנוסח העברי לנוסח האנגלי\יווני לגבי מס הכנסה משכר דירה – הנוסח בעברית מציין שיש להשלים ולשלם מס גם בארץ והנוסח היווני והאנגלי קובעים כי יש לשלם מס רק במדינה בה הנדל”ן נמצא. הפסקה האחרונה של האמנה מסדירה את הנושא בכך שהיא קובעת שבמידה ויש פרשנות הנוסח האנגלי הוא הקובע ולכן אין צורך להשלים ולשלם גם בארץ.

מס הכנסה ביוון

מס ההכנסה ביוון הינו מס פרוגרסיבי, כלומר מדורג, כך שכשעוברים את מדרגת המס הקודמת המס גדל, אך משלמים רק את החלק היחסי שנוצר בין המדרגות.

להלן המדרגות:

• מדרגה ראשונה – 15% עד הכנסה שנתית של 12,000 יורו
• מדרגה שנייה – 35% על הכנסה שבין 12,001 ועד 35,000 יורו
• מדרגה שלישית – 45% על הכנסה של למעלה מ-35,000 יורו

דוגמאות לתשלום המס בהתאם למדרגות:

1. על הכנסה של 11,000 יורו, המס ייגבה בהתאם למדרגה הראשונה (15%), שהוא 1,650 יורו
2. על הכנסה של 20,000 יורו, ייגבה 15% מס על המדרגה הראשונה (1,800 יורו עבור ההכנסה של ה-12,000 יורו הראשונים) ובנוסף ייגבה מס על ההפרש, לפי המדרגה השנייה (35% מס מה-8,000 יורו הנוספים, שהם 2,800 יורו). כלומר המס הכולל שייגבה עבור הכנסה זו – 4,600 יורו.
3. על הכנסה של 40,000 יורו, כבר יהיו 3 מדרגות:
   1. 15% על 12,000 יורו הראשונים, שהם 1,800 יורו
   2. 35% על ה-23,000 יורו הבאים, שהם 8,050 יורו
   3. 45% על 5,000 יורו האחרונים, שהם 2,250 יורו
   4. סה”כ מס לתשלום על הכנסה של 40,000 יורו – 12,100 יורו

• אם ההכנסה גבוהה מהמספרים המתוארים בדוגמאות, רצוי לשקול התאגדות עסקית באמצעות חברה מקומית. שוב, הכל בליווי ייעוץ של מומחים בתחום.

מס שבח/מס רווח הון

בעבר, היה נהוג מס רווחי הון בגובה 15% לאדם פרטי.

נכון לכתיבת מאמר זה, קיימת הוראה זמנית ביוון, אשר מעניקה פטור ממס רווחי הון לאנשים פרטיים, על הרווח שנוצר ממכירת נכס (הפער שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה). חשוב להדגיש, כי מדובר בהוראה שיכולה להשתנות ע”י ממשלת יוון בכל רגע נתון. כרגע הצפי הוא שההוראה תוארך עד שנת 2022.

על אף האמור לעיל, במקרה של מכירת 2 נכסים ומעלה בתקופה של פחות משנתיים, הפעילות עשויה להיחשב כפעילות עסקית. במצב זה, האדם/הגוף המוכר, ייאלצו לשלם מע”מ מקומי.

מחפשים להשקיע בנדל”ן בחו”ל? הגעתם למקום הנכון. באתר ברוקרלי תמצאו מגוון רחב של הזדמנויות השקעה.