מדרגות מס נדל”ן בארה”ב – כמה תשלמו על הרווחים שלכם?

מדרגות מס נדל”ן בארה”ב – כמה תשלמו על הרווחים שלכם?

קרדיט – קבוצת סמארט ייעוץ ומיסוי בינלאומי בע”מ
https://www.smartax.co.il

מתכננים להשקיע כספים בנדל”ן בארה”ב? המאמר הבא יעשה לכם סדר בכל נושא המיסוי ויפרט כמה תשלמו בסוגים שונים של עסקאות.

חשוב להדגיש – המאמר הינו כללי ואינו מחליף ייעוץ מקצועי בשום צורה. אנו ממליצים לקבל ליווי של מומחים בטרם השקעה באופן כללי, קל וחומר כאשר מדובר בהשקעת נדל”ן במדינה זרה.

במסגרת המאמר נסקור את היבטי המיסוי בעת השקעה בנדל”ן בארה”ב. נעבור על צורות האחזקה (כלומר היישות המשפטית שתחזיק בנכס), מיסוי בשוטף ובעת מכירת הנכס.

סוגי המיסים בעת השקעה בנדל”ן בארה”ב

לרוב, משקיעים מחשבים את התשואה הצפויה לעסקה ללא התחשבות בהיבטי מס כלל. במקרים רבים, לאחר שמגלים את גובה המס שצריך להיות משולם בכל מודל או עסקה, ניתן לראות שהעסקה כלל לא משתלמת או רחוקה מהתחזיות הראשונות. לאחר שהוחלט להשקיע בנדל”ן בארה”ב, חשוב להקדיש זמן להיבטי המיסוי הקשורים לצורת האחזקה בנדל”ן בארה”ב (כלומר צורת ההתאגדות), מיקום ההשקעה ומיסים בארה”ב במקום בו תבחרו להשקיע.

אלה המיסים שיש לקחת בחשבון בטרם ההשקעה:​

​​מס פדרלי – Federal Income Tax

מדובר במס כללי בארה”ב, שחל על כל התושבים ולא שייך למדינה כזו או אחרת. המס הפדרלי מאוד דומה למס הכנסה הישראלי ומגדיר את גובה המס אותו תשלם היישות המשפטית שמחזיקה בנכס. בנוסף, המס הפדרלי מהווה גם את הבסיס לחישוב ההכנסה החייבת לצורך המיסוי ברמת המדינה והעיר, כפי שיפורט בנקודות הבאות.

State Tax

בנוסף למס הכללי שתשלם החברה או היישות המשפטית המחזיקה בנכס, קיימות מדינות אשר מחייבות גם מס מקומי עבור ההכנסה. המשמעות היא שאם אתם משקיעים במדינה שמחייבת מס מקומי, בסוף שנת הפעילות תצטרכו לשלם מס על הרווחים שיצרתם (המס הפדרלי) ולאחר מכן תחוייבו גם במס מהמדינה שאתם פועלים בה.
לדוגמה: שיעור State tax בניו יורק הוא בין 4%-8.82%. בפלורידה, לעומת זאת, שיעור המס שגובה המדינה הוא 0.

City Tax

בדומה למיסי מדינה, יש גם ערים שלעיתים דורשות מיסוי עבור רווחים. לרוב לא מדובר במיסים בשיעור גבוה באחוזים, אך הסכומים אינם מבוטלים ונאכפים בקפידה. ​

איך נכון להתאגד? חברה? LLC? האם בכלל עדיף להחזיק ישירות באופן אישי? 

חברה ישראלית או חברה זרה?

השקעה בנדל”ן בארה”ב באמצעות חברה ישראלית

כנראה שמדובר באחת האפשרויות הפחות נפוצות לאחזקת נכס בארה”ב. אחת הסיבות המרכזיות שבגללן ירצה משקיע ישראלי להשקיע בארה”ב דרך חברה ישראלית, היא שמס הירושה בארה”ב מאוד גבוה ועומד על 40%. המנוסים יותר יגידו שהם מעדיפים להשקיע את היתרות שנשארות לאחר תשלומי המיסים, מבלי למשוך את הכסף לשותפים עצמם כדי לא לשלם מס דיבידנד.

אחזקה באמצעות חברה שקופה (LLC) ​

השקעה בנדל”ן בארה”ב באמצעות חברה/שותפות מקומית.

• מיסוי בארה”ב של ישות משפטית מסוג LLC זהה למיסוי שותפות (אם לא בחרתם אחרת), במידה והנכס מוחזק באמצעות חברת LLC בה שותפים מספר חברים, ההכנסה תיוחס לכל אחד מהשותפים באמצעות נספח K-1 (מסמך המתאר את ההכנסה לכל שותף) שהונפק בהתאם לתוצאות בדוח הכספי של ה – LLC (טופס 1065)
• במידה וב – LLC אין שותפים, אלא מחזיק בה אדם בודד בפני עצמו, תשלום המס שלו יהיה זהה לתשלום המס שישלם אדם שמחזיק בנכס באופן אישי ולא באמצעות חברה או שותפות.

חברה אמריקאית מסוג C-CORP

השקעה באמצעות חברה מקומית תביא למיסוי ההשקעה בנדל”ן בארה”ב בשיעור מס חברות בארה”ב, העומד על 21%. מרבית משקיעי הנדל”ן מעדיפים שלא לבחור בצורת אחזקה זו, שכן בשכלול התשלומים הרווחים יורדים משמעותית בעקבות המס.

החזקה ישירה בנדל”ן בארה”ב

משקיע נדל”ן בארה”ב שירכוש נכס להשקעה בצורה ישירה, כאדם פרטי, נדרש להגיש דוח מס שנתי בארה”ב ודוח למדינה שבה נמצא הנכס.

מיסוי הכנסות שוטפות מנדל”ן בארה”ב

ראשית, יש כמובן לנהל מעקב ותיעוד מסודר עבור הכנסות והוצאות, בלי קשר לאופן האחזקה בנכס.

לרוב, ההשקעה מנוהלת על ידי חברת הניהול שתגיש לכם בסוף השנה פירוט של ההכנסות וההוצאות, הוצאה מרכזית היא הוצאה בגין פחת שאינה מצריכה תשומת לב מצדכם.

מיסוי הכנסות מנדל”ן בארה”ב במדינת ישראל, לתושב ישראל:

מדינת ישראל מאפשרת תשלום מס על נדל”ן בארה”ב באחת מ-2 הדרכים הבאות, לבחירת המשקיע:

1. שיעור מס שולי בישראל – המשקיע יכול לבחור לשלם על הכנסותיו בארה”ב את שיעור המס השולי שלו בישראל, כלומר היחיד יגיש דוח שנתי למס הכנסה עם חישוב כולל של כלל הכנסותיו, וגובה המס שישלם יהיה בהתאם למדרגת המס שהוא נמצא בה. היתרון הקיים באפשרות זו, הוא שניתן דרך אפיק זה לקזז את כל ההוצאות שהיו בגין ניהול הדירה ואף לקבל זיכוי בגין מיסים ששולמו בארה”ב.
2. שיעור מס קבוע בגובה 15% בישראל – האפשרות השנייה לתושבי ישראל הינה לבחור מס קבוע בסך 15% מההכנסות בארה”ב. חשוב לשים לב להבדל- לא מדובר ב-15% מהרווח, אלא מההכנסות. בשיטה זו מקזזים את הפחת בלבד ואין הכרה בשאר ההוצאות הקשורות לניהול הנכס.

מיסוי במכירת נדל”ן בארה”ב – מיסוי רווח הון מנדל”ן בארה”ב

מס רווחי הון בארה”ב משתנה בהתאם לתקופת הזמן בה הוחזק הנכס- האם נמכר בטווח של פחות משנה או יותר. עבור נדל”ן שהוחזק פחות משנה, יחול מס בשיעור מס שולי בארה”ב, בדומה למס עבור הכנסות שוטפות.

מס עבור נכס שהוחזק למשך יותר משנה, יהיה בשיעור מס רווח הון נמוך יותר. בחישוב רווח ההון משתמשים בסכום המכירה, בניכוי עלות הרכישה והוצאות הרכישה, המהוות את הבסיס לחישוב ההוצאה. הוצאות הפחת מקטינות את בסיס ההוצאה (שכן השימוש בפחת מקטין את המיסוי בשוטף), מה שגורם באופן ישיר להגדיל את רווח ההון במכירה.

דבר נוסף ומאוד חשוב, הוא אפשרות “שחלוף” נכסים לפי תקנה 1031 בחוקי המס האמריקאים. משמעות הדבר היא שניתן למכור נכס ולרכוש נכס אחר בשימוש באותו כסף, מבלי לשלם מס.

שואלים את עצמכם איפה כדאי להשקיע כסף? הגעתם למקום הנכון. אתר ברוקרלי מציע לכם לבחור בין שלל הזדמנויות השקעה מניבות בתחום הנדל”ן בארץ ובחו”ל, השקעה בנכסים דיגיטליים, חברות, עסקים ועוד.

מדרגות מס נדל”ן בארה”ב – שאלות ותשובות