למה מסוכן למשקיע קצה לקנות בית פרטי בודד בארה”ב?

ביום חמישי האחרון הגיע אלינו משקיע שביקש שנקנה לו בית בארה”ב, עם ציפייה לייצר תשואה שנתית סביב ה-12%, בהשקעה שלא תעלה על כ-180,000 ₪.

למרות שמבחינת הסיסטם אנחנו יכולים לאתר נכסים בהיקפים כאלו, אנחנו מסרבים לכך בתוקף. בעינינו מדובר באחת העסקאות היותר מסוכנות שיש מבחינת משקיע קצה, כשחשוב להסביר ולהדגיש: מדובר באדם שאינו מהתחום ומתעקש להיות פאסיבי לחלוטין.

הסיכונים באים לידי ביטוי כאן בשני צירי זמן שונים: לפני הרכישה ולאחר הרכישה.

 לפני הרכישה

לאדם שאינו מהתחום אין אפשרות להעריך את מצב הנכס ואת מחירו האמיתי (וזה עוד מבלי להתייחס לאיזור שבו נמצא נכס בשווי כזה).

הבסיס לכניסה לעסקת נדל”ן הוא בווידוא שהנכס לא נרכש במחיר שהוא מעל מחיר השוק. במקרה המדובר, הוצג למשקיע נכס בעלות של 180,000 ₪, בדיוק התקציב שלו באופן מפתיע, כאשר שווי השוק האמיתי של הנכס נע סביב ה-40,000$ (124,000 ₪). גם אם נכנסת כאן עמלת ליווי למציאת הנכס, היא לא קרובה אפילו להגעה לשווי שוק האמיתי.

מה זה משנה אם הנכס משקף 12% תשואה?

תכף נגיע לאם הוא באמת משקף או לא, אבל לפני כן צריך להבין:

נניח שהנכס באמת משקף תשואה של 12% לפי שווי של 180,000 ₪, אזי שהמשקיע יקבל כל שנה 21,600 ₪.

נניח שהמשקיע לאחר שנתיים צריך את הכסף ורוצה לממש את הנכס, על אף ההכנסה שייצר בשנתיים האלה, הוא עדיין יבטא הפסד כספי מאוד משמעותי. כלומר לא רק שהכסף לא ייצר כסף, הוא אפילו הפסיד;

הדבר החשוב הנוסף הוא להבין את מצבו הפיזי של הבית, באמצעות דוח Inspection. סביר להניח שהמשקיע ידרוש לוודא את מצב הנכס, אך האם הוא יידע לקרוא את הדוח? להבין את המשמעות של גילו של הגג או מצבה של מערכת החימום?

אחרי הרכישה

כאמור, אותו משקיע רוצה להיות פאסיבי לחלוטין ולא מגיע מהתחום. מה יקרה כאשר יקבל טלפון/מייל מחברת הניהול על בעיה בבית? האם יידע לאמת בעיות שחברת הניהול מציפה או את מחירי הטיפול בבעיה?

מה יקרה כשירגיש שחברת הניהול עוקצת אותו/לא מתפקדת וירצה להחליף אותה? האם יידע לאתר ולראיין חברות ניהול לבד? האם בכלל ירצה להעסיק את עצמו בעניינים האלה?

אלו רק שאלות קטנות בתוך התנהלות שוטפת, שהן בכלל שאלות מקדימות לבעיה האמיתית: במצב של החזקת נכס בודד, יש שני מצבים- 0 או 1; או שהבית מושכר ויש תשואה או שהוא לא ואין תשואה. במצב שהדייר הפסיק לשלם לדוגמא, צריך לקחת בחשבון גם את עלות הפינוי (Eviction), גם את תקופת הזמן שהתהליך עשוי לקחת בזמן שהדייר לא משלם ומעל הכל- את הנזק שהדייר משאיר בבית בתקופה הזו. גם במצב של תחלופת דיירים רגילה, הליך ה-Turnover, כלומר שיפוץ הנכס בין הדייר היוצא לנכס, עשוי לעלות בין מאות דולרים במקרה הטוב לאלפי דולרים במקרה הרע, שבמצב כזה עשויים “למחוק” תשואה שנתית מלאה.

חשוב להדגיש ולסייג – אין משמעות המאמר היא שהמודל לא רווחי או שהמודל לכשעצמו מאוד מסוכן, להיפך, בעשייה נכונה הוא מאוד רווחי; הפוסט מתמקד במשקיע שאינו מהתחום, מגיע ללא רקע, ללא ידע וללא כוונה ללמוד לפני ההשקעה ומעוניין להיות סופר פאסיבי בתהליך, ועבורו מדובר בהליך מסוכן מאוד. הפער שבין משקיע אקטיבי בהשקעה בסינגל פמילי לבין משקיע פאסיבי חסר ידע, הוא בערך שמים וארץ.

סייג נוסף – הפוסט לא אומר שהאלטרנטיבות (קרנות השקעות, מתחמי מולטי פמילי) אינן מסוכנות, גם במודלים האלה יש סיכונים, נתייחס לכך במאמרים אחרים.