בני ברק היא אחת הערים הוותיקות והידועות בישראל, ממוקמת במרכז הארץ ומזוהה בעיקר עם החרדים. בעשור האחרון חוותה העיר שינוי משמעותי, כולל פיתוח תשתיות, עלייה בביקוש לדיור, והתרחבות האוכלוסייה. כל אלה גורמים רבים משקיעים לבחון את האפשרות להשקיע בנדל”ן בבני ברק.

במאמר זה ננתח את היתרונות והחסרונות של ההשקעה בתחום הנדל”ן בעיר, תוך התמקדות בגורמים כלכליים, חברתיים ותשתיתיים שיכולים להשפיע על קבלת ההחלטות.

יתרונות ההשקעה בבני ברק

1. ביקוש גבוהה לדירות – בני ברק נהנתה בשנים האחרונות מעלייה חדה בביקוש למגורים. הקהילה החרדית בעיר מתפתחת ומשגשגת, כאשר משפחות רבות בוחרות להקים את ביתן בבני ברק. הביקוש לדירות בעיר נובע לא רק מהגידול הטבעי של האוכלוסייה, אלא גם מהמגמה הגוברת של משפחות חרדיות מחוץ לעיר שמוצאות את עצמן נמשכות למרכז החרדי של בני ברק. כל הסיבות הללו גורמות לכך שהשקעה בנדל”ן בעיר עשויה להיות אטרקטיבית מאוד.
2. מיקום מרכזי – בני ברק נמצאת במיקום גיאוגרפי אסטרטגי, סמוך לערים מרכזיות אחרות כמו תל אביב, רמת גן ופתח תקווה. מיקום זה מספק גישה נוחה לתחבורה ציבורית, מסלולי עבודה, ושירותים שונים. יתרון זה מושך משפחות צעירות ואנשים צעירים שמחפשים נגישות למוקדי תעסוקה ושירותים ציבוריים.
3. תשתיות צומחות – העיר חוותה שיפורים משמעותיים בתשתיות בשנים האחרונות. תכניות כמו הקו הסגול של הרכבת הקלה צפויות לשפר את הנגישות לעיר ולהפוך אותה לאטרקטיבית עוד יותר. בנוסף, ישנם פרויקטים לפיתוח אזורי ציבור, פארקים ומבני ציבור, דבר שמעלה את הערך של דירות למכירה בבני ברק לאורך זמן.
4. תשואה גבוהה – השקעה בנדל”ן בבני ברק עשויה להניב תשואות גבוהות יחסית לעומת ערים אחרות במרכז הארץ. דירות להשקעה בעיר יכולות להניב שכר דירה גבוה, במיוחד לאור הביקוש המוגבר. ההחזר על ההשקעה עשוי להיות אטרקטיבי במיוחד למשקיעים המחפשים נכסים עם פוטנציאל רווח גבוה.
5. קהילה מגובשת – הקהילה החרדית בבני ברק מציעה סביבה חברתית תומכת וחזקה. המשקיעים יכולים ליהנות מהמגוון והחיים הקהילתיים בעיר, דבר שמושך משפחות רבות שמחפשות מקום מגונן ובטוח לגדל בו את ילדיהן. התפתחות קהילתית כזו מביאה גם ליתרונות כלכליים, שכן היא מייצרת ביקוש למוצרים ושירותים מקומיים.

חסרונות ההשקעה בבני ברק

1. מגבלות – עם הביקוש הגובר לדירות, העיר מתמודדת עם אתגרים תכנוניים. ישנם אזורים בעיר עם מגבלות על בניית דירות חדשות, מה שעשוי לפגוע בפוטנציאל ההשקעה. תהליכי התכנון והאישורים יכולים לקחת זמן רב, ויש לקחת זאת בחשבון בעת קבלת החלטות השקעה.
2. תחרות – עם עליית הביקוש, ישנה גם תחרות גוברת בין המשקיעים בשוק הנדל”ן בעיר. תהליך חיפוש הנכסים האטרקטיביים עשוי להיות מתיש ומאתגר, במיוחד כאשר ישנם משקיעים נוספים שמחפשים נכסים עם פוטנציאל רווח גבוה.
3. תנודתיות בשוק – שוק הנדל”ן בישראל, ובפרט במרכז הארץ, עלול להיתקל בתנודתיות גבוהה. אם השוק הכללי ייתקל בירידות מחירים או במיתון כלכלי, המשקיעים בבני ברק עלולים להיתקל בקשיים כלכליים. חוסר יציבות כלכלית יכול להוביל לירידה בביקוש וכתוצאה מכך לירידת ערך הנכסים.
4. אורח חיים שונה – בני ברק היא עיר עם אורח חיים חרדי, דבר שעשוי להוות חסם למשקיעים שאינם מזדהים עם הקהילה המקומית. השוק אכן עשוי להיות מצומצם יותר, וההשקעות לא תמיד יתאימו לכל משקיע. חשוב להכיר את התרבות והאורח חיים בעיר כדי להבין את הכיוונים הפוטנציאליים להשקעה.
5. בעיות תשתיתיות – על אף השיפורים בתשתיות, ישנם עדיין אזורים בבני ברק שבהם התשתיות זקוקות לשיפור. בעיות כמו חנייה צפופה, רמות רעש גבוהות ותחבורה ציבורית לא מספקת עשויות להשפיע על איכות החיים בעיר. בעיות אלו עשויות להקטין את האטרקטיביות של הנכסים בעיר במיוחד עבור משפחות צעירות.

לסיכום

השקעה בנדל”ן בבני ברק יכולה להציע הזדמנויות אטרקטיביות עבור משקיעים, בזכות ביקוש גבוה, מיקום מרכזי ותשואות פוטנציאליות טובות. עם זאת, חשוב להבין את האתגרים שיכולים להתעורר בשוק הנדל”ן המקומי ולבצע בדיקות מעמיקות לפני קבלת החלטה.

כמו בכל השקעה, כדאי להיות מודעים למגבלות ולסיכונים הכרוכים בהשקעה בעיר, ולשקול את האסטרטגיה שרוצים לאמץ – אם זו השקעה לטווח הקצר או הארוך.

מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן כדי לקבל תמונה רחבה יותר על, ולוודא שהתשקיף מבוסס על נתונים אמיתיים וברי קיימא. בסופו של דבר, בני ברק מציעה הזדמנות ייחודית למשקיעים שמעוניינים להשתלב בשוק הנדל”ן במרכז הארץ.

האיזון בין היתרונות והחסרונות הוא המפתח להצלחה, וההבנה המעמיקה של השוק המקומי יכולה להניב פירות בהשקעות בעתיד. למידע נוסף כנסו לאתר של מוסאיוף נדלן

כולנו שמענו סיפורים על אנשים שהוצעה להם קרקע בכפר שמריהו – במחיר מצחיק, לפני שהמקום הפך לישוב יוקרתי – אבל הם היססו ופספסו. במקביל יש כמובן גם מקרים הפוכים, של אנשים שזיהו בזמן מגמה רלוונטית בתחום הנדל”ן והשקיעו באזור רגע לפני שהוא נהיה מבוקש. קניית קרקע להשקעה היא פעולה שעשויה להניב תשואה אדירה, כזו שגם בדורות הבאים ייהנו ממנה, אבל באותה מידה היא גם צעד מסוכן. לכן, חובה לבצע בדיקות מסוגים שונים, וכאן בעמוד תמצאו פירוט שלהן.

קרא עוד

דעה: האם אפשר לייצר תשואה גבוהה בנדל”ן גם בישראל?

כולם אומרים שהנדל”ן בישראל בשמים והתשואות נמוכות מאוד, לכן “בורחים” מכאן לשווקים אחרים. אך האם בכל זאת ניתן לייצר בנדל”ן בישראל תשואות גבוהות?

קרא עוד

עולם ההשקעות מכיל אפשרויות השקעה רבות ומגוונות. החל ממוצרים שונים בשוק ההון, דרך הלוואות חברתיות ועד נכסים דיגיטליים שהולכים וצוברים תאוצה בהיבט של השקעות האלטרנטיביות.

את כל הנ”ל נשים בצד ובמאמר זה נעסוק אולי באפיק ההשקעה הנפוץ ביותר- נדל”ן להשקעה.

השקעה בנדל”ן יכולה להגיע בתצורות שונות ומגוונות, בטווחי השקעה שונים וכמובן במקומות השקעה שונים בעולם.

אז מה הופך את אפיק ההשקעה בנדל”ן לכל כך אטרקטיבי ונחשק?

יש לכך מספר סיבות:

• “בטחון בקירות” – מבחינה פסיכולוגית, מדובר בהשקעה שמייצרת המון ביטחון. יש נכס ממשי, שאנחנו רואים ומרגישים, ושלכולם יש בו צורך. כלומר אנחנו תמיד צריכים לגור איפשהו, אז ההשקעה מרגישה כבטוחה יותר מהאחרות. גם במקרים בהם ערך הנכס יורד, אם האסטרטגייה שלנו היא השקעה לטווח ארוך, לרוב ערכו של הנכס יעלה בחזרה.
• מינוף – בעולם ההשקעות יש “חוב טוב” ו-“חוב רע”. משכנתא היא בהחלט בבחינת חוב טוב, שכן משכנתא היא כסף “זול” ולרוב מתאפשרת באחוזים מאוד גבוהים, לרוב עם סיכון יחסית נמוך. כלומר ניתן לרכוש נכס נדל”ן עם הון של 25% בלבד ולקבל את יתרת המימון מהבנק ולא להגיע למצב של חשיפה וסיכונים גבוהים מידי. במצב כזה ניתן להנות הן מתשואה פירותית והן מתשואה הונית.
• תשואה שוטפת – השכירות מהנדל”ן מייצרת תזרים מזומנים שוטף, שניתן לחיות ממנו או לגלגל אותו להשקעות נוספות באותו תחום או באפיקים אחרים, כדי להמשיך להגדיל את ההון. בחלק מהעסקאות השכירות תשלם את המשכנתא ולא יהיה כאן תזרים מזומנים ממשי, בעסקאות אחרות השכירות תהיה גבוהה מהמשכנתא ויישאר תזרים מזומנים חיובי.
• עסקאות “אקזיט” – משקיעים מתוחכמים נוהגים לעשות עסקאות פליפ, כלומר קנייה, השבחה ומכירה, מתוך מטרה להגדיל את ההון העצמי.

בהקשר של נדל”ן להשקעה, חשוב לדבר מעט יותר לעומק על היבטי התשואה – הונית ופירותית.

תשואה פירותית

תשואה פירותית הינה התשואה המתקבלת מהשכירויות באופן שוטף, ומהוות את תזרים המזומנים מהנכס.

תשואה הונית

תשואה הונית הינה התשואה המתקבלת מהרווח על הנכס, שהוא למעשה הפער שבין מחיר הקנייה וההשקעה הראשונית לבין מחיר המכירה.

כאשר משקיעים עם מינוף, גם אם אין עליית ערך, יש תשואה הונית מאוד גדולה.

לדוגמא: אם קנינו נכס במיליון ₪ עם מינוף מקסימלי של 75%, השקענו למעשה 250,000 ₪ בלבד, ובעוד X שנים לכשתסתיים המשכנתא, נהיה בעלים של נכס בשווי מיליון ₪.

כלומר יש לנו כאן רווח הוני של 750,000 ₪, על השקעה של 250,000 ₪ בלבד.

נדל”ן להשקעה, איפה להשקיע?

אסטרטגיות השקעה בנדל”ן ניתן למצוא במאמרים אחרים שלנו, אבל כאן ניגע על רגל אחת בהבדלים שבין השקעת נדל”ן בארץ להשקעת נדל”ן בחו”ל.

משקיעי הנדל”ן בארץ, יגידו שעדיף ונכון יותר להשקיע בפריפריה, כלומר דרומה מב”ש או צפונה מחיפה.

שם ניתן למצוא דירות במחירים שנעים בין 300,000 ₪ ל-700,000 ₪, כלומר נגישים כמעט לכל כיס, ומייצרים תשואה יחסית גבוהה לנדל”ן בארץ, שנעה סביב ה-5%.

היתרון המובהק בהשקעה בארץ, בהנחה שמדובר בדירה ראשונה, היא יכולת המינוף הגבוהה (75% ממחיר הנכס), לצד פטור מתשלום מס על שכירות עד גובה של 5,100 ₪.

משקיעי הנדל”ן שמשקיעים את כספם במדינות אחרות, עושים זאת בעיקר מהסיבה שהתשואות שם גבוהות הרבה יותר.

לרוב המשקיעים הישראליים ייכנסו לעסקאות בחו”ל המניבות לפחות 8% תשואה, שזה היתרון הראשון, לצד הקלות ומחירי הנכסים הזולים באיזורים טובים.

מדובר בחסמי כניסה הרבה יותר נמוכים, שמאפשרים השקעה החל מסכומים נמוכים מאוד.

לרוב, ההשקעה תהיה במדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הבית ולא לטובת הדייר, דבר שמאוד מעודד השקעות.

האם כדאי לקחת מינוף?

אז נגענו בכך מעט קודם – אבל התשובה היא כן. משכנתא היא כסף יחסית זול, שניתן לקבל בצורה די פשוטה ובהיקפים גבוהים.

המשכנתא עוזרת לנו להגדיל את ההון שלנו בצורה משמעותית, כשאם מבצעים את העסקאות בצורה טובה ונכונה- אפשר להנות גם מתזרים מזומנים טוב בשוטף, לאחר כיסוי המשכנתא.