מודל ה-BRRR: עסקאות מימון לנדל”ן בארה”ב?

עליית מחירי הנדל”ן בשוק האמריקאי והתחזקות הבנקים בארה”ב בעשור האחרון, מאפשרים בתקופה האחרונה ליזמי נדל”ן לעבוד במודל חדש-ישן, ה-BRRR:

Buy, Rehab, Rent, Refinance

משמעות המודל: רכשו את הנכס, בצעו שיפוץ לכדי מצב הראוי למגורים ובהתאם לסטנדרט האיזור, השכירו את הנכס ולאחר תקופה מסויימת בצעו מימון מחדש.

העסקאות הנפוצות ביותר בשוק הנדל”ן האמריקאי הן עסקאות Rentals (השכרות) או עסקאות Flip (עסקת רווח הון). היזמים היותר מומחים בשוק, עובדים עם המודל החדש-ישן.

למה ומה היתרונות של מודל ה-BRRR?

בשיטה הזו, היזם מצליח לייצר לעצמו Cashflow חיובי למשך תקופה ארוכה ודואג להחזיר לעצמו את הקרן בטווח מאוד קצר.

ניתן דוגמא פרקטית בכדי לפשט את התהליך:

יזם מבצע רכישת Multifamily (בית דירות) בהיקף של 800,000$ (זהו שלב ה-Buy)

הנכס נרכש במצב רעוע ובלי שוכרים. נכס עם אותם פרמטרים, אך במצב טוב, נמכר באותו איזור בשווי של 1M$.

היזם נוטל מימון ראשוני מהבנק בגובה של 75% ומשקיע בעצמו או דרך משקיעים את ה-25% הנותרים. סך הכל – 600,000$ באמצעות מימון, 200,000$ ע”י השקעת הון עצמי.

היזם מבצע שיפוץ נרחב לכל יחידות הנכס (זהו שלב ה-Rehab). לאחר ביצוע שיפוץ היחידות, מתחיל להתבצע שלב האכלוס (זהו שלב ה-Rent). לרוב, בהיקפים כאלה אחוזי התפוסה נעים סביב ה90%, אבל נתעלם בסימולציה זו מהיקפי התפוסה כדי להקל על החישוב.

נניח שהנכס בשלב הזה מייצר ליזם תשואה שנתית נטו של 10%, שהם 80,000$ לשנה.

בעקבות השבחת הנכס ע”י שיפוץ איכותי ואכלוסו בשוכרים, תהליך שעשוי לקחת שנה עד שנתיים, הנכס העלה את ערכו לשווי האמיתי בשוק, שהוא כפי שאמרנו 1M$.

בשלב הזה היזם ניגש לבנק על מנת לקחת מימון במלוא שווי הנכס (זהו שלב ה-Refinance). כלומר, הבנק מאפשר ליזם לסגור את ההלוואה הראשונית שנלקחה, למשוך את כל כספי הקרן שלו ואף מעבר לכך!

אבל רגע, איך זה משתלם?

העסקה לא נגמרת כאן, אולי אפשר להגיד שהיא רק מתחילה.

נחזור לסימולציה: נניח, לצורך הפשטות, שההלוואה שניתנה לנו ע”י הבנק הינה בהיקף של 40,000$ לשנה. הנכס עדיין מייצר לנו 10% תשואה, שהם 80,000$, זוכרים? כלומר גם אחרי שסגרנו את ההלוואה, החזרנו את הקרן ויצרנו רווח משמעותי על הקרן גם בתקופה שקדמה למימון וגם בעת לקיחת המימון, אנחנו עדיין מרוויחים 40,000$ לשנה! אין ספק שזהו המודל המנצח, שמשלב בתוכו גם את מודל הפליפ וגם את מודל ההשכרות. הכסף חוזר “הביתה” בטווח מאוד קצר, תוך שמירה על תזרים מזומנים חיובי.

אז למה לא כולם עושים את זה?

טוב, כי.. אי אפשר.

תנאי המימון המדוברים ניתנים לאזרחים אמריקאים או למשקיעי נדל”ן בהיקפים גדולים, בעלי Track record מוכח. יזמים טריים הנמצאים בראשית דרכם בהשקעות הנדל”ן בארה”ב, יתקשו לקבל מימון כזה מהבנקים ולרוב יפנו ל-Hard money lenders, שבמרבית המקרים לא משתלם בכלל ומגיע בריביות מאוד מאוד גבוהות.

ועדיין, אל תוותרו

יזמים ומשקיעי נדל”ן יסודיים ועקשנים, יכולים וצריכים למצוא שותפים מקומיים ולהתחיל בקטן.

שיתוף הפעולה בין היזם הישראלי לשותף המקומי הוא כזה שמאפשר את העסקה כולה, כאשר היזם נוטל את החלק של גיוס ההון הראשוני ממשקיעים והשותף המקומי נוטל את המשכנתא.

ננסה לתת המחשה גם כאן:

היזם והשותף המקומי החליטו לרכוש נכס בשווי 500,000$. חצי מהסכום יגיע מהבנק ע”י השותף, חצי מהסכום יגייס היזם ממשקיעים. המשקיעים יקבלו כמובן תשואה שוטפת על כספם, לאחר ניכוי כלל ההוצאות (כולל ריבית המימון) והיזמים לרוב ייקחו “אחוזי הצלחה”, כלומר אחוז כלשהו מרווחי המיזם בטרם חלוקת הכספים.

גם כאן, לאחר השבת הנכס ובחלוף כשנתיים, יוכל השותף האמריקאי לבצע Refinance, להחזיר למשקיעים את כספם (כאן, אגב, יש 2 אפשרויות- להוציא את המשקיעים לגמרי החוצה או להחזיר להם את כספם ולהמשיך לתת להם תשואה על הקרן המקורית), לקחת את הרווח היזמי מהמימון ולהמשיך להחזיק בנכס ולהנות מהתשואה השוטפת.

היזמים לרוב בוחרים למכור את הנכסים בעסקאות אלה לאחר כ-5-6 שנים ולאחר עליית ערך משמעותית או לחילופין להמשיך להחזיקם לאורך שנים רבות, ולבצע refinance שוב ושוב.

מעוניינים להשקיע במודל מהסוג הזה? תוכלו להשאיר פרטים אצל היזמים הבאים:

מולטי פמילי בפלורידה, ארה"ב