פליפים בארה”ב – כל מה שאתם רוצים וצריכים לדעת

מיד לאחר משבר ה-Sub Prime שפקד את ארה”ב בסוף העשור הראשון של שנות האלפיים, נהרו משקיעים רבים, ביניהם כמות לא קטנה של ישראלים, לרכישת בתי מגורים להשקעה בארה”ב.

תחילה, עסקאות אלו יועדו למה שנקרא בשפת המשקיעים שיטת “Buy and hold”, כלומר רוכשים את הנכס במטרה להחזיק אותו מספר שנים. במסגרת שיטה זו, מבצעים שיפוץ קטן עם התאמה לשוכר, משכירים את הנכס בתשואות גבוהות וחווים עליית ערך משמעותית תוך מספר שנים. ואכן, מי שרכש נכסים מיד לאחר הסאב-פריים, ביצע עסקאות מצוינות: תשואות שנתיות שנעו בין 15%-20% ועליית ערך של מאות אחוזים תוך מספר שנים.

אלא שבשנים האחרונות שוק הנדל”ן בארה”ב עלה בצורה משמעותית. נכסים שנמכרו ב-2009-2010 ב-60,000$-80,000$, היום נמכרים אף במחירים של כ-250,000$. אמנם מחירי הנכסים עלו, אך גובה השכירות נשאר כמעט זהה, כך שהחזר ההשקעה על אותו נכס הפך להיות ארוך הרבה יותר ולמרבית המשקיעים למשתלם הרבה פחות.

מסיבה זו, יזמים ומשקיעים רבים עברו למודל של פליפים, שנקרא בשפה המקצועית “Fix and Flip”.

אז איך עושים את זה נכון?

כשניגשים לעסקת רווח הון, צריך לקחת בחשבון מספר פרמטרים חשובים:

• בחירת איזור- בחרו איזור ע”פ פרמטרים שמושכים אוכלוסייה איכותית וטובה. התמקדו בקרבה לבתי ספר ומוסדות חינוך אחרים, קרבה לרשויות ומוסדות ממשלתיים, מרכזי קניות וכו’. בדקו שרמת ההכנסה של בעלי הבתים טובה, כזו שמאפשרת להם לרכוש נכסים ולקבל מימון מהמדינה.
• בדיקת מחירי האיזור- בטרם רכישת הנכס, יש לבצע בדיקת Comps, שהיא למעשה בדיקת מחירי הבתים באיזור. בדיקה זו מבוצעת בד”כ ע”י חיפוש בתים שנמכרו באיזור עם פרמטרים זהים (גודל השטח והנכס, מספר חדרים, חנייה וכו’), רצוי שזה יהיה בטווח זמן קצר ממועד החיפוש – עד 6 חודשים אחורה.
• הגדרת מחיר יעד- נניח שבחרנו באיזור שבו ממוצע מכירת הבתים הוא 200,000$ (מה שנקרא בשפה המקצועית ARV- after repair value). כדי לבצע פליפ מוצלח, נצטרך לרכוש את הנכס במחיר מאוד משמעותי מתחת למחיר השוק. יש לקחת בחשבון שבמצב כזה הנכס יצטרך לעבור שיפוץ משמעותי, כדי להכין אותו למכירה במחיר השוק. סך ההשקעה בנכס צריכה להגיע עד לגובה מקסימלי של כ-30% מתחת למחיר השוק. ה-30% לא יגלמו את הרווח המלא על העסקה, שכן יש עלויות סגירה בעת מכירת הנכס (חישוב מפורט יופיע בהמשך).
• בצעו Inspection– אחד השלבים הקריטיים בתהליך. אחרי שבחרנו נכס, חשוב להכניס לחוזה מול המוכר תקופת אינספקשן, בה נבדוק את מצבו האמיתי של הבית ונעריך לעומק את עלויות השיפוץ. עד השלב הזה עלויות השיפוץ הוערכו בצורה גסה ע”י המשקיעים או מתווך העסקה, אולם בדיקה מפורטת עשויה לגלות המון הוצאות שלא ניתן לראות על ידי עין בלתי מקצועית. ה-Inspector יגיש לכם דוח מפורט על כל חלק בבית ואת הדוח תעבירו לקבלן שיוכל לתת הצעת מחיר מדוייקת. כאן תוכלו להחליט בצורה מושכלת האם הנכס עומד בקריטריונים שלכם או ששווה לוותר עליו.
• זמן מדף קצר- חשוב מאוד לוודא שאנחנו רוכשים נכסים באיזור שבו מתקיימות רכישות רבות ותכופות של נכסים, ושהנכסים לא מפורסמים למכירה לאורך זמן. פרמטר זה יקל עלינו מאוד למכור את הנכס בטווח קצר לאחר שיפוצו המלא.
• שפצו ברמה גבוהה, כוונו לבעלי בתים- כאשר בוחרים באסטרטגיית פליפ, חשוב להבין שמי שיקנה את הנכס לרוב הוא בעל בית שרוצה לגור בו, ולא משקיע שרוצה להשכיר אותו ולייצר תשואה. ההבדל העיקרי הוא ששיפוץ להשכרה הוא שיפוץ יחסית מינורי, בעיקר קוסמטי ולצד טיפול בתשתיות הבית, לעומת שיפוץ מהיסוד ובמפרט גבוה שמבצעים לנכס שמיועד לפליפ.
• בצעו Staging, אל תחסכו- בתקופה האחרונה התפתח מיזם מעניין, שבו חברות Staging מגיעות לנכס ומרהטות אותו באופן מלא. הליך זה מראה לבעל הבית הפוטנציאלי איך ביתו ייראה הלכה למעשה ולא רק בהדמיה, ומקל משמעותית על הליך המכירה. השירות יעלה לכם בין 2,000$ ל-4,000$, אבל מדובר בעזר מכירה משמעותי מאוד שלא כדאי לוותר עליו. רצוי להכניס אותו מראש לתכנית העסקית של הנכס.

כמה כסף יישאר לנו בסוף?

זה כמובן החלק העיקרי והחשוב ביותר.

עסקת פליפ, בשונה מעסקת שכירות, מצריכה מאיתנו מאמץ ועבודה לא מעטה. אנחנו צריכים לוודא שהשכר על עמלנו יהיה גבוה, אחרת עדיף להשקיע את הכסף בהשקעה פאסיבית לחלוטין.

נמשיך את הדוגמא מהחלק הקודם ונתמקד באיזור שעלויות הנכסים המשופצים בו נעות סביב ה-200,000$.

כאמור, נצטרך לרכוש את הנכס במחיר נמוך ככל שאפשר, ולוודא שעלויות השיפוץ לא מביאות אותנו למחיר גבוה יותר מ-140,000$, מחיר שהוא 30% מתחת למחירי השוק.

מכאן לחישוב:

• נלך לסוף: עלויות הסגירה במכירה הן כ-10%, כך שאם מכרנו ב-200,000$, נוציא כאן כ-20,000$
• נניח שהצלחנו לרכוש את הנכס במחיר של כ-110,000$, דבר שמראה שמצבו של הנכס לא משהו בלשון המעטה. נצטרך לוודא שעלות האינספקשן, בתוספת עלויות השיפוץ והסטייג’ינג, לא עולות בשום מצב על 30,000$. במצב כזה נגיע להשקעה של כ-140,000$, שהם 30% מתחת למחיר השוק.

נקזז ממחיר המכירה את עלויות השיפוץ ומחיר הסגירה, ונישאר עם 40,000$ רווח.

בכדי לחשב את התשואה המדוייקת, נחלק את הרווח בעלות ההשקעה ונראה שהגענו לתשואה מרשימה מאוד של 28.5%.

חשוב להדגיש, התרחיש אינו דימיוני ומשקיעים רבים מבצעים עסקאות בהיקפים כאלה, אולם ההליך צריך להתבצע בצורה מקצועית ומדוייקת.

היתרון הוא שגם במקרה של “פציעות” בדרך, עדיין ניתן להשיג תשואה גבוהה מאוד בתהליך הפליפ, כשהיתרון המרכזי הוא שפרוייקטים להגדלת רווחי הון נעים סביב ה-6 חודשים.

במידה ומדובר בהשקעה ראשונה שלכם, ברוקרלי ממליצה לשכור שירותיהם של מומחים בתחום שילוו אתכם, גם אם מדובר בהקטנת הרווח. ב-2-3 עסקאות הראשונות זה בהחלט שווה את זה!

שאלות ותשובות על עסקאות פליפ בארה”ב