Owner finance – כך תרכשו נכס בארה”ב

 אין לכם הון עצמי? כך תרכשו נכס בארה”ב – Owner finance

מרבית המשקיעים, בטח אלו בתחילת דרכם, מכירים דרך אחת עיקרית לרכישת נכסים והיא קניית הנכס במזומן, כלומר שימוש בהון העצמי הקיים.

לכל יזם נדל”ן מתחיל ברור שההון העצמי ייגמר בשלב כזה או אחר, בין אם מוקדם ובין אם במאוחר. לכן, במטרה להמשיך לגדול ולרכוש עוד נכסים, צריך למצוא דרכים נוספות ויצירתיות על מנת להגדיל את ההון.

השלב הבא והנפוץ ביותר בתהליך, הוא גיוס משקיעים (לכך נקדיש מאמר נפרד) או ע”י פנייה ל:

.HML (Hard money lenders)

היופי והיתרון בשוק הנדל”ן, הוא שתמיד יש אפשרויות רבות נוספות לייצר עסקאות.

נכס מניב באילינוי ארה"ב ב13.5% תשואה בשנה

Owner finance אז מה זה ואיך זה עובד?

בהסבר קצר ופשוט – בעל הנכס למעשה נותן הלוואה לרכישת הנכס שלו.

כלומר במקום לקחת הלוואה מבחוץ, לגייס משקיעים או לקנות במזומן ע”י ההון העצמי, אפשר לקחת הלוואה מבעל הנכס וכך להימנע מהתשלו המלא עבור הנכס. בהסדר זה, תשולם מקדמה ראשונית עבור העסקה ויתרת התשלומים יועברו בהתאם להסדר שיושג עם בעל הנכס, בנוגע לגובה הריבית ותקופת ההלוואה.

בהנחה שאתם הצד הקונה, מדובר בדרך המושלמת לרכוש נכס ללא הון עצמי גבוה, שכן המימון הוא חיצוני והוא כבר מובנה בתוך העסקה.

אם אתם הצד המוכר בשיטה זו, אתם למעשה מקבלים מקדמה ולאחר מכן פריסת תשלומים עם ריבית גבוהה, שלמעשה מייצרת את התשואה השוטפת על הנכס ומשקפת גם את עליית ערכו, כאשר היתרון הגדול הוא שאין התעסקות עם הנכס כפי שיש עם נכסים בהשכרה.

באילו תנאים ניתן לקבל את ההלוואה?

תנאי ההלוואה משתנים וקשורים באופן ישיר ליכולות המו”מ שלכם או של מי מטעמכם המנהל את המשא ומתן. הכל נקבע בדין ודברים המתנהלים עם בעל הנכס המעוניין למכור.

לרוב, המקדמה תנוע בין 5% משווי הנכס בטווח הנמוך, ל-20% משווי הנכס בטווח הגבוה. הריביות שיסוכמו בין הצדדים יהיו נמוכות יותר מאשר אלו שהיו מתקבלות מגוף מלווה חיצוני, אחרת העסקה לא תשתלם. במסגרת המו”מ, תוחלט תקופת ההלוואה לצורך חישוב התשלום החודשי. במקרים רבים ניתן להשיג גם עסקת גרייס/בלון, במסגרתה תשולם ריבית בלבד לאורך תקופה מסויימת (לרוב שנה עד חמש שנים, שוב, בתלות במו”מ), כאשר יתרת הקרן תוחזר בתום התקופה.

כ-15% תשואה בשנה! אוהיו, ארה"ב

מי מוכר בתנאים כאלה ולמה שיעשה את זה?

בכדי לאתר עסקאות כאלה, צריך להתאמץ ולחפש מוכרים עם מוטיבציה גבוהה למכור. בין אם מדובר בקושי בעמידה במשכנתא קיימת ובעיקר אם מדובר במקומיים שנמאס להם לנהל נכסים, ניתן להגיע למצב של עסקת מימון ע”י בעל הנכס וניתן להוציא גם תנאים טובים יותר במסגרת העסקה.

עד כמה שהדבר יישמע מופרך, ניתן להגיע למצב של רכישת נכס בשיטה הזו גם ללא הון עצמי בכלל! חשוב להדגיש – מדובר בעובדה קשה ובהרבה השקעה באיתור בעלי הבתים המעוניינים בהסדר זה.

ולגבי הסיבה שבגללה בעל הנכס ירצה לעשות זאת – האמת? זה לא צריך לעניין אתכם כמשקיעים, יש פשוט הרבה שרוצים. ובכל זאת, הסיבות יכולת להיות – הטבות מס, עייפות מניהול נכסים והתנהלות מול דיירים, הכנסה חודשית שוטפת וקבועה מבלי התעסקות בתחזוקה ודיירים, ריבית גבוהה יותר ממה שניתן לקבל בבנק ובעיקר – ברוב החוזים, אם לא שילמתם, הנכס חוזר לבעל הבית. אז מה הסיכון שלו?

כמובן, חשוב מאוד לקיים הסכמים כאלה באמצעות עו”ד שמלווה את העסקה ועובר על כל החוזים, ובעיקר חשוב שיהיה מדובר בעו”ד שכבר התנסה בעסקאות מסוג זה.

איך מוצאים נכסים כאלה?

בהנחה שיש לכם צוות טוב, שמכיל סוכן מנוסה, מבחינתו מדובר באיתור נכס לכל דבר. יש מספיק זירות מסחר בהן ניתן לאתר בעלי בתים המעוניינים למכור את הנכס בשיטה זו.

אם אתם עובדים עם הולסלרים, המוטיבציה שלהם גבוהה אף יותר, כי הם מקבלים את העמלה מיידית ולכם נשאר כסף פנוי למספר עסקאות ולא אחת.

אם אתם מאתרים נכסים במסגרת החיפושים שלכם, ומגיעים ישירות לבעלי הבתים, תוכלו לשאול אותם באופן ישיר אם ירצו להגיע להסדר כזה. סביר מאוד שתשמעו תשובה חיובית.

מתעניינים בנושא קניית נכס בארה”ב? מחפשים ברוקר נדל”ן? הגעתם למקום הנכון.