אין תגובות

המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

נדל"ן בארה"ב - צילום מנהטן נדל"ן ישן כשברקע נדל"ן מסחרי חדש

המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

כבר תקופה ארוכה שארה"ב מהווה יעד מועדף למשקיעים ישראלים.

הריבית האפסית בבנקים, לצד התייקרות מחירי הנדל"ן בארץ והתשואות הנמוכות, מושכים עוד ועוד אנשים לחיפוש עסקאות טובות יותר מעבר לים.

ועל אף שארצות הברית אכן מאפשרת לייצר השקעות עם תשואה גבוהה, משקיעים רבים מוטרדים מחוסר היכולת שלהם לשלוט במתרחש במדינת היעד ומאי הבנת השוק בו ישקיעו. החשש מובן ונכון, שכן משקיעים ישראלים רבים "נעקצו" לאורך השנים עקב חוסר ידע.

מחפשים הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל? הגעתם למקום הנכון.

אז מה צריך לדעת?

ראשית, לכל מדינה בארה"ב יש את החוקים שלה ולפעמים אף את המיסוי שלה, דבר שצריך להיבדק לעומק בטרם ההשקעה.

שנית, חשוב לוודא שהנכס נמצא באיזור עם פרמטרים טובים, כגון בתי ספר איכותיים, גני ילדים, מרכזי קניות ומוסדות ציבור נוספים, איזור עם אפשרויות תעסוקה רבות, רמת הכנסה טובה וכמובן רמת פשיעה נמוכה.

רצוי וחשוב להתרחק מעורקי תחבורה ראשיים, שדות תעופה וכו', שכן הדבר פוגע ברמת החיים של הדייר ומקשה על השכרת הנכס.

מעבר לכך, צריך לקחת בחשבון את כל ההוצאות הבאות:

  • דמי ניהול – עקב המרחק הגדול, נקודת המוצא היא שלא תנהלו את הנכס בעצמכם, אלא תשכרו את שירותיה של חברת ניהול שתנהל את הנכס עבורכם. חברות ניהול גובות 10% מההכנסה החודשית ולרוב גם חודש שכירות אחד בעת החלפת דייר.
  • Property tax – מחושבים באופן שנתי ולעיתים משולמים בתשלום אחד או שניים לאורך השנה. שימו לב שבעל הנכס תמיד משלם את מיסי הנכס ולא הדייר, לכן חשוב מאוד לתמחר זאת בחישוב התשואה.
  • ביטוח – משתנה מנכס לנכס, אך חשוב מאוד לבצע מסיבות שונות (מזג אוויר חורפי בצפון ארה"ב, הוריקנים בצידה הדרומי, צד ג' וכו').
  • תחזוקה – מכיוון שמרבית הנכסים די ישנים ולא נבנו מחדש ומהיסוד, נדרשת תחזוקה שוטפת במהלך השכרת הנכס. חברת הניהול אמנם מנהלת את הנכס, אך התשלום שמועבר אליה אינו כולל תיקונים ושיפוצים בנכס. לרוב מקובל לחשב סעיף זה כ-6% מההכנסה השנתית משכירויות, אך כמובן שמדובר בנתון משתנה.
  • דירה ריקה – לצערנו, מוסר התשלומים של הדייר האמריקאי רע מאוד. בשונה ממה שאנו מכירים בארץ, בארה"ב הדייר אינו מוסר 12 צ'קים מראש, אלא משלם חודש בחודשו. לא זאת בלבד, אלא שהדיירים בחלק לא קטן מהמקרים מאחרים בתשלום. מכיוון שכך, חשוב להכניס לחוזה מול הדייר סעיף שבו אם בוצע איחור בתשלום, יוטל עליו מעין קנס (“Late fee”). במידה והדייר אינו משלם, גם לא באיחור, אנו ניגשים להליך פינוי (נרחיב בהמשך). מכיוון שהדבר שכיח, אנו נוהגים להחסיר גם חודש אחד של שכירות בעבור דירה ריקה.
  • ועד בית – במידה ואתם קונים דירה בבניין, מה שמוגדר כ-condo, לרוב תצטרכו לשלם HOA או ועד בית כמו שאנחנו מכירים בארץ. הסכום משתנה מנכס לנכס. לעיתים תיאלצו לשלם דמי ועד גם בשכונות איכותיות או קומפלקסים ולכן מאוד חשוב לבדוק זאת מראש.

לכן, כשאומרים למשקיע שהוא צפוי לייצר תשואה מסוימת, עליו לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנ"ל, שמורידות את התשואה באופן משמעותי מאוד.

פינוי דיירים

כאמור, פינוי דייר שאינו משלם מהנכס הינו דבר נפוץ מאוד בארה"ב, בעיקר באיזורי C ו-D (איזורים פחות טובים). במצב כזה, נפנה להליך שנקרא Eviction, וכאן יש לוודא דבר חשוב מאוד- יש מדינות בהן החוק הוא לטובת הדייר ומדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הנכס. מדינות בהן החוק הוא לטובת הדייר הן כמובן מדינות פחות טובות להשקעה עבורנו, שכן ייקח המון זמן להוציא דייר שאינו משלם מהבית. לעומת זאת, במדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הבית, ייקח כ-3 שבועות עד שנפנה את הדייר.

יש לקחת בחשבון שהוצאת הדייר מהנכס כרוכה בעלות משפטית של כמה מאות דולרים, ושלרוב הדייר משאיר את הנכס במצב לא טוב ויש לבצע שיפוץ לאחר לכתו מהבית.

בדקו הכל משפטית

בארה"ב יש חברות title, אשר מבצעות בדיקות מקיפות לנכס, על מנת לוודא שהוא נקי מזכויות צדדים שלישיים (שיעבודים, עיקולים וכו').

וודאו שהנכס נרשם על שמכם או על החברה שפתחתם בטרם העברת הכספים.

אינספקשן ובדיקת מערכות

בטרם הרכישה, יש לבצע בדיק inspection לנכס, במסגרתה הבודק מוציא דוח ליקויים מלא. התמונות המסופקות ע"י המוכר ברוב המקרים אינן מצביעות כלל על מצבו האמיתי של הנכס. תקלות וליקויים בגג, ביסודות ובתשתיות הבית (חשמל, אינסטלציה), עשויות לגרור הוצאות בהיקף של אלפי עד עשרות אלפי דולרים. עדיף "לאבד" כמה מאות דולרים עבור הליך הבדיקה, מאשר להיכנס להוצאות אסטרונומיות בגין ליקויי הנכס.

בנוסף, וודאו כי הנכס עבר בדיקה מערכתית ומכנית על מנת לוודא שכל המערכות תקינות ועומדות בסטנדרטים של הממשל המקומי והפדרלי (HUD).

המלצתנו: שלמו לבעלי מקצוע

בין אם אתם הולכים לבצע את העסקה בעצמכם או דרך חברה אשר מוכרת/מתווכת את הנכס, רצוי שתקחו ליווי ממקצוענים בתחום, לפחות בעסקה הראשונה.

הייעוץ והליווי אמנם יעלו כמה אלפי דולרים, אבל הם בוודאות יחסכו מנסיונם טעויות ומפחי נפש. הייעוץ יהיה נייטרלי וחשוב לזכור זאת, כאשר ברור שלצד השני יש אינטרס מובהק. מטרת הליווי תהיה לבדוק את הכל מקצה לקצה-

  • בדיקת האיזור – ווידוא כי אכן מדובר באיזור טוב, שיאפשר להשכיר את הנכס בקלות ולמכור אותו בקלות בעתיד
  • שווי הנכס – ייראו שהמחיר הוא אכן מחיר השוק ואינו גבוה יותר, כפי שקורה עם המון חברות ישראליות
  • ניתוח בדיקת האינספקשן – משקיעים שכבר ביצעו השקעות, יודעים לעבור על דו"ח האינספקשן שמתקבל בבדיקה ויכולים להעריך פחות או יותר את גובה ועלויות השיפוץ
  • בדיקה משפטית – יוודאו עבורכם שהנכס נקי ונבדק ע"י הטייטל, מועבר על שמכם וכו'
  • תכנית עסקית – תבוצע בדיקה מעמיקה למספרים ולהתכנות העסקית, כך תהיו בטוחים שצפי התשואה אכן הגיוני

צוות ברוקר לי ממליץ: לפני שאתם משקיעים את כספכם, תבדקו בקפידה את כל הפרמטרים המוזכרים לעיל, אל תקלו ראש – שכן השקעה מוצלחת יכולה להניב פירות ולשפר את עתידכם. בהצלחה!

צור קשר

לעדכונים בזמן אמת, הירשמו לניוזלטר שלנו

לא מצאתם הזדמנות השקעה רלוונטית? לא נורא! הרשמו לניוזלטר שלנו ונדאג לשלוח לכם הזדמנויות השקעה חדשות לפני כולם, מייד כשנקבל אותם!

לשאלות ופרסום נכסים:
טלפון: 0723971642
אימייל: info@brokerli.com

לוגו - ברוקרלי סוכן השקעות חכם