אין תגובות

דעה: האם אפשר לייצר תשואה גבוהה בנדל"ן גם בישראל?

לייצר מעל 15% תשואה זו לא מילה גיסה - השקעה בנדל"ן

דעה: האם אפשר לייצר תשואה גבוהה בנדל"ן גם בישראל?

כולם אומרים שהנדל"ן בישראל בשמים והתשואות נמוכות מאוד, לכן "בורחים" מכאן לשווקים אחרים. אך האם בכל זאת ניתן לייצר בנדל"ן בישראל תשואות גבוהות?

התשובה היא כן, חד משמעית.

כמשקיע שמתעניין בעסקאות קצת יותר "הרפתקניות", חשוב לי לשבור מיתוסים ואת הדעה הרווחת שלפיה אי אפשר לייצר תשואה גבוהה בישראל.

אסביר זאת מנקודת מבטי

לחישוב תשואה יש 2 דרכים עיקריות מקובלות. לשם ההמחשה ניקח דוגמא זהה, בה רכשנו נכס בשווי 1,350,000 ש"ח, עם משכנתא מקסימלית של 75% שעלותה כ-4,100 ש"ח בחודש ל-30 שנה, והנכס הושכר ב-8,000 ש"ח לחודש.

להלן ניתוח הדרכים:

  1. תשואה לפי הכנסה אל מול ההשקעה הכללית. נוסחת החישוב: הכנסה שנתית משכירות חלקי שווי הנכס. במקרה שלנו – 96,000 ש"ח הכנסה שנתית חלקי 1,350,000 ש"ח עלות הנכס. תשואה: 7% ברוטו (מכאן נצטרך להפחית את עלות המשכנתא).
  2. תשואה לפי Cash on cash (יחס מזומן למזומן): חישוב לפיו מחלקים את הרווח הנותר לאחר כל ההוצאות, בגובה השקעת ההון העצמי. במקרה שלנו – נשאר רווח חודשי של 4,000 ש"ח, כלומר 48,000 ש"ח לשנה, חלקי ההון העצמי שהושקע (348,000 ש"ח). תשואה: 13% נטו.

עוד לפני שאכנס למספרים מכיוון שאני מניח שלרוב הקוראים הם נראים דמיוניים, רק אדגיש שמרבית המשקיעים (ואני ביניהם) מסתכלים, בעיקר בנדל"ן, על אופציה מספר 2. אפשרויות המינוף בנדל"ן עוזרות לנו לרכוש עוד ועוד נכסים והמטרה היא לייצר Cashflow חיובי גדול ככל שניתן, לצד החזר המימון והגדלת ההון העצמי (ע"י כך שהנכס הופך להיות שלנו לתקופה מסויימת).

הדגש הזה חשוב, מכיוון שיש אנשים שמחשבים את סעיף 1, גם בלי לקחת משכנתא.

אסביר:

נניח שרכשתם את הדירה בהון עצמי מלא של 1,350,000 ש"ח.

הדירה מייצרת לכם תשואה יפה לפי המספרים שלנו של 7% נטו (96,000 ש"ח לשנה).

זו אמנם שיחה אחרת, אבל רק כדי להדגיש – גם כאן עדיף לקחת מימון מקסימלי, ובעזרת ההון העצמי לקנות 3 נכסים שונים (שייצרו נטו 144,000 ש"ח, לצד זה שבקרוב נהיה בעלים של 3 נכסים שונים.

אז איך עושים את זה?

משתמשים בכל פלטפורמה שמאפשרת השכרת דירות לתקופות קצרות (Airbnb ודומותיה).

על כך נרחיב בפוסט אחר, אבל המטרה היא להבהיר ולהדגיש שאפשר להגיע למספרים האלה. ולגבי ההתנגדות שעולה עכשיו – "זה הרבה תפעול ואין לי זמן", "מה עם תשלומי המיסים?", התשובות שלי – רק ככה יוצאים לעצמאות כלכלית. לא רוצים לפנות זמן? יש מספיק חברות ניהול שיעשו את זה בשבילכם, ועדיין תעשו הרבה כסף. גם אם תשלמו מיסים תעשו הרבה כסף.

יותר חשוב מהכל, כמו תמיד בנדל"ן – המטרה היא לקנות מתחת למחירי השוק.

הרווח בנדל"ן מתבצע כבר בקנייה.

תוסיפו לתשואה השנתית גם את עליית הערך של הנכס וקיבלתם תשואה מצרפית שכנראה תחצה את ה- 15%

שימי אלימלך - אניגמה גרופ
שימי אלימלך – אניגמה גרופ
צור קשר

לעדכונים בזמן אמת, הירשמו לניוזלטר שלנו

לא מצאתם הזדמנות השקעה רלוונטית? לא נורא! הרשמו לניוזלטר שלנו ונדאג לשלוח לכם הזדמנויות השקעה חדשות לפני כולם, מייד כשנקבל אותם!

לשאלות ופרסום נכסים:
טלפון: 0723971642
אימייל: info@brokerli.com

לוגו - ברוקרלי סוכן השקעות חכם