נדל”ן מניב – תן לכסף לעבוד עבורך

אחד ממוצרי ההשקעה הנפוצים והאהובים ביותר בקרב משקיעים, הינו תחום הנדל”ן.

להשקעה באפיק נדל”ני יש תצורות רבות, אך המובהקות שבהן הן עסקאות “פליפ”, כלומר עסקאות לטווח קצר להגדלת רווחי הון ועסקאות נדל”ן מניב, שזהו למעשה נכס בעל ערך כספי גבוה, המייצר תזרים מזומנים שוטף ובאופן קבוע.

נדל”ן מניב הוא למעשה כל נכס פיזי שאותו אפשר להשכיר ולייצר ממנו תשואה שוטפת – דירת/בית מגורים, משרד, מחסן, מגרש חנייה, בית מלון, אולם אירועים, חנות/מרכז מסחרי ועוד.

הסיבה לכך שמשקיעים נמשכים לאפיק זה ודווקא לנדל”ן מניב, היא היכולת לייצר תזרים מזומנים קבוע, באופן פאסיבי. במודל זה למעשה הכסף “עובד” בשבילנו ולא אנחנו עובדים בשביל הכסף, שזוהי הדרך המלאה והבטוחה לעצמאות כלכלית. בנוסף, במרבית המקרים עסקאות נדל”ן מבוצעות עם מינוף (מימון בנקאי), כאשר הנכס בעצם משלם את ההלוואה ע”י השכירות שמתקבלת ולעיתים אף נשאר רווח מעבר לכך.

המרדף אחר תשואות גבוהות

נתחיל מהבסיס – מהי תשואה ואיך מחשבים אותה?

תשואה היא ההחזר שאנו מקבלים על ההשקעה שלנו.

לחישוב תשואה קיימות 2 דרכים מרכזיות:

1. תשואה לפי שווי ההשקעה כולה: במצב זה, סוכמים את הרווח השנתי המתקבל מהשכירויות ומחלקים אותו בגובה ההשקעה. לדוגמא: קנינו דירה בשווי מיליון ₪, אשר הניבה שכירות שנתית נטו של 60,000 ₪. נחלק את ההכנסה בעלות הדירה (60,000 ₪ לחלק למיליון ₪) ונקבל תשואה שנתית של 6%.
2. תשואת מזומן למזומן (Cash on cash): בשיטה זו למעשה מנטרלים את גובה המינוף ומחשבים אתה הכסף שחוזר אלינו לאחר החזר ההלוואה. לדוגמא: קנינו נכס בשווי מיליון ₪, אך נטלנו משכנתא בסך 700,000 ₪ והשקענו 300,000 ₪ הון עצמי. עלות המשכנתא לחודש הינה 3,000 ₪ והשכירות המתקבלת מהנכס הינה 6,000 ₪, כלומר יש כאן תזרים חיובי שמשאיר לנו 3,000 ₪ ביד.

כעת ניקח את ה-3,000 ₪ שנותרו שהם למעשה הרווח שלנו ונכפיל ב-12 חודשים, התוצאה תהיה 36,000 ₪. את הסכום הזה נחלק בעלות הקרן שלנו, כלומר 300,000 ₪, כך שנקבל תשואה שנתית של 12%.

כאשר אנו משקיעים בנדל”ן מניב, אנו רוצים לייצר תשואה גבוהה ככל האפשר.

משקיעים סולידיים מעדיפים להשקיע בישראל, כיוון שהקרבה לנכס מייצרת להם תחושת ביטחון. לרוב מדובר בתשואות נמוכות יחסית, שנעות סביב 3%-4%.

המשקיעים הקצת יותר מנוסים או “הרפתקנים”, מעדיפים ללכת לשווקים אחרים, בין אם מדובר בשוק האירופאי או האמריקאי, שם התשואות גבוהות בהרבה, אך כמובן גם הסיכון גדל ויכולת השליטה בנכס קטנה.

• כתבה מומלצת: מדרגות מס נדל”ן בארה”ב – כמה תשלמו על הרווחים שלכם?

טוב יותר משוק ההון?

אוהבי הנדל”ן תמיד יטענו שהם מעדיפים את האפיק הזה מכיוון שהוא מייצר הכנסה פאסיבית שוטפת, גם אם במקרים רבים המשקיע אינו “חי” בשוטף מכספים אלו. חשוב לדייק ולהדגיש – במידה ורוצים לחיות מההכנסות האלו, הטיעון הזה די מדוייק. אם לא, והמטרה היא משיכה שנתית לדוגמא, אין באמת הבדל בין נדל”ן לבין שוק ההון. אמנם בנדל”ן נראה את הכסף חוזר בכל חודש, אך במידה ומושכים את הכסף בצורה שנתית, ניתן למשוך את התשואה הרצויה מתיק ההשקעות בניכוי 25% מס רווח.

איך מוצאים השקעות מניבות?

מדובר כמובן בשאלה מאוד כללית שדורשת העמקה וייעוץ פרטני, שכן השקעה מניבה שתהא טובה עבור אדם אחד תהא פחות טובה עבור אחר ולהיפך. באופן כללי, את ההשקעות המניבות מחפשים באתרי מכירות שונים (כגון “יד 2”) או דרך מתווכים/יועצי נדל”ן מקומיים.

לסט השיקולים של המשקיע יש להכניס כמובן את התקציב הקיים לרכישת הנכס, את מיקומו הגאוגרפי במידה ומדובר ב Self management וכמובן את רמת הסיכון ואת התשואה הצפויה והרצויה. בנוסף, מאוד חשוב להכניס למשוואה את רמת הנזילות של המשקיע (מה קורה אם יש הפתעות בדרך ונדרשות השקעות נוספות) ואת יכולת ההחזר שלו, לדוגמא: אם המשקיע רכש נכס על הנייר וצריך לקחת משכנתא בטרם כניסתו לדירה, עליו לוודא שיש לו את היכולת לעמוד בתשלום הזה, לרוב לצד תשלומי שכירות.

אילו הוצאות נצטרך לשכלל בעת רכישת נדל”ן מניב?

• תיווך – במידה והעסקה מתבצעת דרך מאתר נכסים
• עו”ד – ליווי וחתימת ההסכם מול המוכר
• מיסוי ברכישה – תלוי באיזו מדינה הנכס נרכש (בטח אם מדובר בישראל) ותלוי מה שווי הנכס. לעיתים, כמו בישראל כאמור, קיים מס רכישה
• מימון – במידה ונלקח סוג כלשהו של מינוף, מה שקורה בד”כ, חשוב לוודא שקיימת יכולת החזר אם הנכס אינו מושכר או לחילופין האם המשכנתא/הלוואה נלקחה בטרם הכניסה לנכס
• שיפוץ – חשוב לקחת בחשבון שמשכנתא ניתנת על בסיס הערכת שמאי מטעם הבנק, ולרוב אינה מכסה את עלויות השיפוץ. נכסים טובים להשקעה הם לרוב נכסים הדורשים שיפוץ, בין אם מינורי ובין אם נרחב, ויש להיערך בהתאם מבחינת עלויות ההתאמות הנדרשות.
• בדיקת שעבודים – אמנם במסגרת בדיקתו של עורך הדין, אבל חשוב מאוד לוודא שהדבר הזה לא מתפספס. חייב לוודא שהנכס נקי משעבודים כאלה ואחרים בטרם רכישתו
• מיסוי בשוטף – הכנסה משכירויות (הכנסה פירותית), לרוב חייבת במס (אם הנכס נמצא בישראל אז מעל הכנסה של 5,090 ₪, אם הנכס נמצא בחו”ל אז בכל רמת הכנסה)

במידה והחלטתם לרכוש נדל”ן מניב, חשוב מאוד לבצע בדיקה יסודית של האיזור והנכסים. במידה ואין באפשרותכם לעשות כן, יהיה נכון לשכור את שירותיו של יועץ מקצועי ובלתי מוטה, שיכין עבורכם תכנית עסקית ראויה.

מחפשים השקעות מניבות בארץ ובעולם? הגעתם למקום הנכון. ברוקרלי.